Ley de Propiedad Horizontal y Alquiler Turístico: Guía Completa 2026

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa española que regula la constitución y el régimen jurídico de las comunidades de propietarios en edificios divididos horizontalmente. En esencia, establece los derechos y obligaciones de cada propietario en relación con su vivienda y con las zonas comunes del edificio. Para el alquiler turístico, la LPH es crucial porque permite a las comunidades de propietarios establecer normas que pueden afectar, e incluso prohibir, esta actividad. Los estatutos de la comunidad, que son las normas internas que rigen el edificio, pueden contener cláusulas específicas sobre el uso de las viviendas, incluyendo restricciones al alquiler turístico. Además, la LPH establece el procedimiento para modificar estos estatutos, lo que permite a la comunidad adaptarse a las nuevas realidades del mercado del alquiler vacacional. Es importante destacar que la LPH prevalece sobre otras normativas autonómicas o locales en aquellos aspectos que regulan la vida interna de la comunidad. Por lo tanto, antes de iniciar cualquier actividad de alquiler turístico, es imprescindible revisar los estatutos de tu comunidad y asegurarte de que no existen restricciones al respecto.

Los estatutos de la comunidad son el conjunto de normas que regulan la convivencia y el uso de los elementos comunes y privativos del edificio. Estos estatutos pueden contener cláusulas que regulen o incluso prohíban el alquiler turístico. La jurisprudencia española ha sido variable en este tema, pero en general, se considera que una prohibición expresa del alquiler turístico en los estatutos es válida, siempre y cuando no sea discriminatoria o abusiva. Es decir, la prohibición debe estar justificada por razones objetivas, como la protección de la tranquilidad y la seguridad de los vecinos. Si los estatutos no prohíben expresamente el alquiler turístico, la comunidad puede modificar los estatutos para incluir esta prohibición. Para ello, se requiere una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación en la junta de propietarios. Es importante destacar que la modificación de los estatutos solo afectará a los propietarios que votaron a favor de la modificación o que no se opusieron a ella en el plazo legalmente establecido. Los propietarios que votaron en contra o que no fueron notificados de la modificación podrán impugnarla judicialmente. El coste de modificar los estatutos puede variar entre 600€ y 1500€ dependiendo de la complejidad de la modificación y los honorarios del abogado y notario. Recuerda, es crucial consultar con tu ayuntamiento las licencias necesarias para alquiler turístico, ya que varían según la comunidad autónoma.

Como propietario que alquila su vivienda turísticamente, tienes una serie de derechos y obligaciones que debes conocer y cumplir. Entre tus derechos, se encuentran el de disfrutar de tu propiedad y obtener un beneficio económico por su alquiler, siempre y cuando respetes la LPH, los estatutos de la comunidad y la normativa aplicable. También tienes derecho a participar en las juntas de propietarios y a votar en las decisiones que afecten a la comunidad. Entre tus obligaciones, se encuentran el de mantener tu vivienda en buen estado de conservación, pagar las cuotas de la comunidad, respetar las normas de convivencia y no realizar actividades molestas o peligrosas. Además, debes informar a tus inquilinos de las normas de la comunidad y asegurarte de que las cumplen. En caso de que tus inquilinos causen daños en las zonas comunes o molesten a los vecinos, serás responsable de sus actos. También debes cumplir con las obligaciones fiscales derivadas del alquiler turístico, como declarar los ingresos obtenidos y pagar los impuestos correspondientes. Incumplir estas obligaciones puede acarrear sanciones económicas y, en casos graves, incluso la prohibición de alquilar tu propiedad. Es fundamental contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños a terceros causados por tus inquilinos. Un seguro de este tipo puede costar entre 150€ y 300€ al año.

La clave para evitar conflictos con la comunidad de vecinos al alquilar tu vivienda turísticamente es la comunicación y el respeto. Informa a la comunidad de tus intenciones antes de empezar a alquilar tu propiedad. Presenta un plan de gestión del alquiler que incluya medidas para minimizar las molestias a los vecinos, como la limitación del horario de entrada y salida de los inquilinos, la prohibición de fiestas y la contratación de un servicio de limpieza profesional. Participa activamente en las juntas de propietarios y muestra una actitud colaboradora. Escucha las preocupaciones de los vecinos y busca soluciones que satisfagan a todas las partes. Si es necesario, ofrece una compensación económica a la comunidad por los posibles inconvenientes causados por el alquiler turístico. Por ejemplo, puedes ofrecerte a pagar una parte de los gastos de limpieza de las zonas comunes o a contribuir a la mejora de las instalaciones del edificio. Es importante mantener una buena relación con el administrador de fincas, ya que puede ser un mediador útil en caso de conflicto. Recuerda que la convivencia pacífica es fundamental para disfrutar de tu propiedad y obtener un beneficio económico sostenible del alquiler turístico. Considera invertir en insonorización para evitar quejas por ruido, lo cual puede costar entre 500€ y 2000€ dependiendo del tamaño de la vivienda.

La modificación de los estatutos de la comunidad para regular el alquiler turístico requiere un proceso específico establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. En primer lugar, es necesario convocar una junta de propietarios con un orden del día que incluya la propuesta de modificación de los estatutos. La convocatoria debe realizarse con la antelación mínima establecida en la LPH (generalmente, seis días). En la junta, se debe debatir la propuesta de modificación y someterla a votación. Para que la modificación sea aprobada, se requiere una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación. Si la modificación es aprobada, se debe redactar un acta de la junta donde se refleje el acuerdo adoptado. El acta debe ser firmada por el presidente y el secretario de la comunidad. Una vez redactada el acta, se debe notificar a todos los propietarios, tanto a los que asistieron a la junta como a los que no. Los propietarios que no estuvieron presentes en la junta tienen un plazo de 30 días para oponerse a la modificación. Si no se presenta ninguna oposición en el plazo establecido, la modificación se considera aprobada. Finalmente, la modificación de los estatutos debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. El coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad puede oscilar entre 50€ y 150€.

Además de la Ley de Propiedad Horizontal, el alquiler turístico está regulado por la normativa autonómica y local. Cada comunidad autónoma tiene su propia legislación sobre alquiler vacacional, que establece los requisitos que deben cumplir las viviendas para ser destinadas a este uso. Estos requisitos pueden incluir la obtención de una licencia turística, el cumplimiento de unos estándares mínimos de calidad, la inscripción en un registro de viviendas turísticas y la contratación de un seguro de responsabilidad civil. La normativa local, por su parte, puede establecer limitaciones al número de viviendas turísticas en determinadas zonas, regular el horario de entrada y salida de los inquilinos y establecer sanciones por el incumplimiento de la normativa. Es fundamental conocer y cumplir la normativa autonómica y local sobre alquiler turístico, ya que su incumplimiento puede acarrear sanciones económicas y, en casos graves, la prohibición de alquilar la propiedad. Consulta con tu ayuntamiento para conocer las ordenanzas municipales que afectan al alquiler turístico en tu zona. Algunas ciudades están implementando tasas turísticas que deben ser pagadas por los huéspedes, lo que implica una gestión adicional para el propietario.