Licencia turística en Donostia 2026: Todo lo que necesitas saber del Decreto 101/2018

El Decreto 101/2018 del Gobierno Vasco es la norma fundamental que regula las viviendas de alojamiento turístico en Euskadi. No es opcional, no es una recomendación. Es la ley. Este decreto define qué es una vivienda turística, qué requisitos debe cumplir, y qué sanciones conlleva el incumplimiento. Basicamente, clasifica las viviendas turísticas en categorías según sus servicios y características. Cada categoría tiene requisitos específicos de seguridad, accesibilidad y comodidad. La clave que muchos propietarios no entienden es que el Decreto 101/2018 se aplica a todo alquiler vacacional de menos de 90 días en Euskadi. No importa si alquilas una habitación, un apartamento completo, o una casa. Si el contrato es por menos de 90 días consecutivos, necesitas cumplir con esta normativa. Esto incluye plataformas como Airbnb, Booking, y también arriendos directos sin intermediarios. El BOPV (Boletín Oficial del País Vasco) publica regularmente actualizaciones y aclaraciones sobre cómo interpretar el decreto. En 2024 y 2025, ha habido varias resoluciones que cierran brechas legales. Por ejemplo, la interpretación de qué constituye una actividad turística versus una vivienda de alquiler residencial. La administración es cada vez más estricta en esta distinción. En Donostia específicamente, el Ayuntamiento ha intensificado las inspecciones, especialmente en la Parte Vieja y zonas céntricas. He visto casos donde multas iniciales de 3.000 euros escalaron a 30.000 euros tras recursos y reincidencia. Otra cosa que nadie te explica: el decreto también exige que mantengas la documentación actualizada. Cualquier cambio en la estructura del alojamiento, número de plazas, o servicios ofrecidos, requiere notificación a la administración. No es un trámite de una vez y listo. Es un régimen de cumplimiento continuo.

Donostia tiene sus propias regulaciones municipales además del Decreto 101/2018. El Ayuntamiento implementó en 2017 una ordenanza municipal que limita significativamente dónde se pueden establecer viviendas turísticas. La Parte Vieja, que es el corazón histórico y turístico de la ciudad, tiene restricciones particularmente severas. Aunque técnicamente puedes solicitar una licencia turística en la Parte Vieja, el Ayuntamiento ha establecido cuotas máximas y examinan cada solicitud con lupa. La estrategia municipal es clara: proteger el tejido residencial tradicional de la gentrificación. Esto significa que si vives en la Parte Vieja y pretendes convertir tu casa en alquiler turístico a tiempo completo, te enfrentarás a denegaciones. El Ayuntamiento prioriza a los propietarios residentes que alquilan ocasionalmente (tipo vivienda secundaria) sobre los inversores que compran solo para alquiler turístico. Esta preferencia no está escrita explícitamente, pero es la práctica. Otras zonas como Gros, Amara, o Igeldo tienen regulaciones menos restrictivas, pero aun así requieren el cumplimiento completo de la normativa. Un dato importante: en 2023 y 2024, el Ayuntamiento denegó sistemáticamente licencias en el centro histórico, incluso a solicitudes bien documentadas. El motivo oficial es la preservación del uso residencial. La realidad es que hay un conflicto real entre turismo y vivienda, y la administración está del lado de la vivienda. Además, existe una ordenanza municipal sobre ruido y convivencia que es fiscalizada estrictamente en zonas turísticas densas. Si tus huéspedes generan quejas de vecinos, la administración puede revocar tu licencia. He visto casos donde una sola denuncia formal de un vecino inició un proceso que terminó en cierre del alojamiento. La administración toma muy en serio las denuncias de ruido y molestias en la Parte Vieja y alrededores.

El proceso para obtener una licencia turística en Donostia tiene varios pasos que debes completar en orden. No puedes saltarte ninguno. Primero, necesitas la licencia de actividad del Ayuntamiento. Este es el documento que declara que estás operando una actividad empresarial de alojamiento turístico. No confundas esto con la licencia turística del Decreto 101/2018. La licencia de actividad es un documento municipal general. La licencia turística es específica del Decreto. El proceso comienza con una solicitud formal al Ayuntamiento de Donostia, en el Departamento de Licencias e Inspección. Debes presentar: documento de propiedad o autorización del propietario, planos de la vivienda con dimensiones exactas, listado de servicios ofrecidos, información sobre sistemas de seguridad (salidas de emergencia, extintores, detectores de humo), certificado de inspección técnica del edificio si tiene más de 15 años, seguro de responsabilidad civil, y prueba de que has realizado los cursos de formación requeridos. La documentación es exhaustiva. No es una lista corta. El Ayuntamiento devolverá tu solicitud si falta cualquier detalle. Una vez presentada, comienza el período de exposición pública de 20 días hábiles. Durante este tiempo, los vecinos pueden hacer alegaciones. Si hay alegaciones (lo cual es frecuente), el proceso se extiende. Después de la exposición, el Ayuntamiento verifica que cumples con toda la normativa. Esto incluye inspección física de la vivienda por personal municipal. Pueden pasar 2-3 meses entre solicitud e inspección. Después de la inspección, si todo está correcto, el Ayuntamiento emite una licencia provisional. Esta es importante: no es la licencia definitiva. Te permite comenzar a operar mientras se completan los trámites finales con la Consejería de Turismo del Gobierno Vasco. El registro en la Consejería toma otro mes aproximadamente. Solo después de esto obtienes la licencia turística definitiva del Decreto 101/2018. El tiempo total realista desde inicio a licencia definitiva es 5-7 meses si todo va bien. Con complicaciones, puede ser 10-12 meses.

El Decreto 101/2018 especifica requisitos muy concretos de seguridad y accesibilidad. Estos no son opcionales y no hay zona gris. Primero, seguridad contra incendios. Tu alojamiento debe tener como mínimo: dos salidas de emergencia (o una sola si la vivienda es pequeña, menos de 50 metros cuadrados), escalera de emergencia si está en piso superior, extintores de incendio (al menos uno de 6kg en cocina, otro en zonas comunes), detectores de humo conectados y funcionales, iluminación de emergencia en pasillos si los hay, y acceso rápido a salidas no bloqueado. Segundo, sistemas eléctricos. La instalación debe ser segura, sin sobrecargas, con diferencial de seguridad y toma tierra. Un electricista debe certificar que cumple normativa. No es suficiente que "funcione". Tercero, agua y saneamiento. Las tuberías deben estar en buen estado, sin contaminación cruzada entre agua potable y desagües. Si la vivienda tiene más de 20 años, probablemente necesite revisión profesional. Cuarto, accesibilidad. Si la vivienda tiene escaleras, debe haber agarraderas en pasamanos. Si hay baño, debe haber barras de sujeción. Los pasillos deben tener ancho mínimo. Las puertas deben abrir sin obstáculos. Estos requisitos son especialmente estrictos si tu alojamiento está catalogado como "accesible" en tus anuncios. Si dices que es accesible y no lo es, eso es publicidad engañosa además de incumplimiento normativo. Quinto, equipamientos. Cocina completa si ofreces alquiler sin servicio de comidas. Frigorífico, cocina, horno, lavavajillas (si es 4 estrellas). Ropa de cama y toallas limpias. Agua caliente con temperatura regulable. Calefacción o aire acondicionado según categoría. Seis, servicios mínimos según categoría. Esto varía desde lo más básico (1 estrella) hasta servicios adicionales como limpieza diaria, recepción, o servicios de comidas. Hay inspecciones de cumplimiento periódicas. El Ayuntamiento puede inspeccionarte sin previo aviso si hay denuncias. Si incumples requisitos, pueden multar (300 a 600 euros por infracción menor, hasta 90.000 por incumplimiento grave) o incluso revocar la licencia. Una llama en un extintor vencido, un detector de humo que no funciona, o una escalera de emergencia bloqueada, son infracciones formales que el inspector registrará.

Las sanciones por incumplimiento de normativa turística en Donostia no son bromas. El Decreto 101/2018 establece un régimen de infracciones clasificadas por gravedad: leves, graves, y muy graves. Las multas correspondientes van desde 300 euros hasta 90.000 euros. Pero el rango es engañoso porque en la práctica, la mayoría de infracciones reales son graves o muy graves. Operación sin licencia turística es infracción muy grave: 30.000 a 90.000 euros. El Ayuntamiento ha estado persiguiendo esto activamente en 2023-2025. Si alquilas tu vivienda turísticamente sin tener la licencia, y alguien denuncia (vecino, competidor, o inspección aleatoria), la multa es prácticamente inevitable. Además de la multa, el Ayuntamiento puede obligarte a cesar la actividad inmediatamente. He visto propietarios que acumulaban ingresos de alquileres y de repente perdían todo por una sola multa. Incumplimiento de requisitos de seguridad es infracción grave: 3.000 a 30.000 euros. Un extintor vencido, un detector de humo que no funciona, una salida de emergencia obstruida, son suficientes para una multa grave. Si la infracción compromete la seguridad de huéspedes (por ejemplo, no tener escapatoria en caso de incendio), la multa tiende hacia el máximo. Publicidad engañosa (decir que la vivienda es accesible cuando no lo es, o describir servicios que no ofreces) es infracción grave: 6.000 a 30.000 euros. Otro aspecto importante: las multas son reincidentes. Si cometes la misma infracción dos veces dentro de tres años, la segunda multa es el doble. He visto casos donde una primera multa por incumplimiento de seguridad (6.000 euros) se convirtió en una segunda multa de 12.000 euros tres meses después por la misma razón. Además, el Ayuntamiento puede revocar tu licencia si cometes infracciones muy graves o si reincides. Revocación significa que pierdes tu derecho a operar, y obtener una nueva licencia es mucho más difícil. La administración también puede ejecutar sanciones a través de cierre forzado. Si inspecciona tu alojamiento y encuentra incumplimientos graves, puede sellar la propiedad hasta que corrijas los problemas. Esto significa cero ingresos por el tiempo que tarda la corrección. He visto casos de 2-3 meses de cierre forzado mientras se hacían reparaciones. El cálculo es simple: evitar la multa es infinitamente más barato que pagarla.

Muchos propietarios olvidan que la actividad de alojamiento turístico genera obligaciones fiscales y contables. No es suficiente con la licencia turística. Debes cumplir con Hacienda. Primero, obligación de declarar la actividad como negocio o profesión si los ingresos superan cierto umbral. Esto requiere darte de alta en el censo de actividades económicas, obtener un código de actividad (IAE - Impuesto de Actividades Económicas), y declarar anualmente en el IRPF o formar una empresa. Si los ingresos anuales de alquiler turístico superan aproximadamente 6.000 euros, la presunción es que es una actividad económica relevante que requiere registro oficial. A partir de ese momento, debes declarar todos los ingresos, restar gastos (reparaciones, limpieza, servicios, seguros, amortización), y tributar sobre la base imponible. El régimen de tributación puede ser estimación directa (declara ingresos reales) o estimación objetiva (Hacienda estima ingresos basado en criterios, sin necesidad de justificar gasto por gasto). Esto afecta significativamente la carga fiscal. Segundo, IVA. Si tienes establecimientos de alojamiento, estás sujeto a IVA. La tarifa reducida para alojamiento es del 10% (en lugar del 21% estándar). Debes facturar con IVA, presentar declaraciones trimestrales o anuales, y pagar a Hacienda. Si no facturaste correctamente, Hacienda puede auditar años atrás e imponer recargos significativos. Tercero, impuesto municipal de viviendas turísticas. Donostia tiene un gravamen municipal específico sobre alojamientos turísticos, adicional al IBI normal. Este impuesto es del 0,4-0,5% del valor catastral de la vivienda anualmente. Cuarto, gestión de documentación. Debes conservar toda documentación de ingresos y gastos durante 6 años. Facturas de reparaciones, pruebas de gasto en limpieza, seguros, servicios. Todo debe estar documentado. Si Hacienda audita y no tienes pruebas, no puedes deducir gastos. Quinto, retenciones a huéspedes extranjeros. Si alquilas a no residentes de UE en ciertos casos, puede haber obligaciones de retención. Esto es complejo y depende de acuerdos bilaterales. Algunos propietarios descubren tarde que tienen deudas de retención. Un dato importante: Hacienda y el Ayuntamiento comparten información. Si la administración municipal sabe que tienes una vivienda turística (porque tienes licencia), pero Hacienda no tiene registrado ningún ingreso por alquiler, es una bandera roja. Hacienda investigará. Es mejor declara correctamente desde el inicio que enfrentar una auditoría después. Los costos de corrección y multas por fraude fiscal son exponencialmente más altos que los impuestos que pagaste incorrectamente.

Una vez que tienes licencia, comienza la gestión real del alojamiento. Tienes responsabilidades legales hacia tus huéspedes que van más allá de la licencia. Primero, seguridad del huésped. Debes garantizar que la vivienda es segura para vivir. Esto incluye ausencia de peligros obvios (pisos resbaladizos, escaleras inseguras, cables sueltos), y sistemas de seguridad funcionales. Si un huésped se lesiona por condiciones inseguras de la vivienda, puedes ser responsable civilmente por daños. Por eso el seguro de responsabilidad civil es crucial. Segundo, plagas e insectos. Debes mantener la vivienda libre de plagas. Si un huésped documenta la presencia de cucarachas, chinches, hormigas, o roedores, puede reclamar daños. Además, si la presencia de plagas es debida a negligencia en mantenimiento, la administración municipal puede considerarlo incumplimiento de requisitos de salubridad. He visto casos donde una infestación de chinches llevó a cierre temporal del alojamiento mientras se desinsectaba profesionalmente. Tercero, limpieza e higiene. El alojamiento debe estar limpio y en condiciones higiénicas. Esto significa cambio de ropa de cama entre huéspedes, limpieza profunda cada vez que sale un huésped, baños limpios, cocina desinfectada. No es suficiente "pasar una bayeta". Algunos propietarios tienen protocolos formales de limpieza. Yo recomiendo contratar servicio profesional de limpieza entre huéspedes, no ahorrar dinero en esto. Cuarto, manejo de depósitos de garantía. Si cobras depósito de seguridad (cosa recomendada), debes depositarlo en cuenta separada o bloquearlo según normativa. No puedes mezclarlo con tus ingresos. Si hay daño, debes documentarlo con fotos, presupuestos de reparación, y justificar exactamente qué se descontó del depósito. Muchas disputas surgen por depósitos no devueltos. Un huésped puede demandarte por retención injusta de depósito. Quinto, denuncia a autoridades si es requerido. Si un huésped comete ilegalidad en tu vivienda (drogas, actividad ilegal), tienes obligación legal de reportarlo. No reportarlo puede implicarte a ti como cómplice. Sexto, derecho a privacidad del huésped. No puedes entrar sin aviso previo, no puedes usar cámaras en espacios privados (dormitorios, baños), no puedes divulgar información personal del huésped. Violar privacidad tiene consecuencias legales civiles y penales. Séptimo, conformidad con plataformas. Si usas Airbnb, Booking, etc., debes cumplir además con sus términos. Si violas términos de la plataforma, pueden remover tu anuncio. Aunque legalmente tengas licencia, la plataforma puede censurarte por razones diferentes.