Normativas de Construcción para Reformas en España: Guía Completa 2026

La obtención de la licencia de obra adecuada es el primer paso crucial en cualquier reforma. En España, generalmente se distinguen dos tipos principales de licencias: la licencia de obra menor y la licencia de obra mayor. La **licencia de obra menor** se aplica generalmente a reformas sencillas que no afectan a la estructura del edificio, la distribución interior (siempre que no se modifiquen elementos estructurales) o las fachadas. Ejemplos comunes incluyen pintar, alicatar baños y cocinas, cambiar ventanas (siempre que mantengan las mismas dimensiones y estética), y pequeñas reparaciones. El coste de una licencia de obra menor suele oscilar entre el 2% y el 4% del presupuesto de la obra. La **licencia de obra mayor** es necesaria para reformas de mayor envergadura que sí afectan a la estructura del edificio, modifican la distribución interior de forma significativa (tirando tabiques de carga, por ejemplo), o alteran la fachada. Esto incluye construir una piscina, ampliar la vivienda, cambiar la cubierta, o realizar obras que requieran un proyecto técnico firmado por un arquitecto. El coste de una licencia de obra mayor suele ser más elevado, entre el 4% y el 6% del presupuesto de la obra, y requiere la presentación de un proyecto técnico detallado. Es fundamental consultar con el ayuntamiento correspondiente para determinar qué tipo de licencia es necesaria para tu reforma específica, ya que las regulaciones pueden variar. Realizar una obra sin la licencia adecuada puede acarrear multas que oscilan entre los 600 y los 6.000 euros, además de la posible paralización de la obra y la obligación de demoler lo construido ilegalmente.

El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios en España. Su objetivo es garantizar la seguridad, la habitabilidad y la eficiencia energética de las construcciones. El CTE se divide en diferentes Documentos Básicos (DB) que regulan aspectos específicos como la seguridad estructural (DB-SE), la seguridad en caso de incendio (DB-SI), la salubridad (DB-HS), el ahorro de energía (DB-HE) y la protección contra el ruido (DB-HR). Al realizar una reforma, es fundamental asegurarse de que la obra cumple con las exigencias del CTE. Por ejemplo, si se van a sustituir ventanas, es necesario que las nuevas ventanas cumplan con los requisitos de aislamiento térmico establecidos en el DB-HE. Si se va a modificar la instalación eléctrica, debe cumplir con el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT), que está en consonancia con el CTE. El incumplimiento del CTE puede acarrear sanciones económicas y la obligación de realizar modificaciones para adecuar la obra a la normativa. Además, puede afectar a la obtención de la cédula de habitabilidad. Para garantizar el cumplimiento del CTE, es recomendable contratar a un arquitecto o aparejador que supervise la obra y certifique que se cumplen todas las exigencias. El coste de esta supervisión puede variar entre el 3% y el 5% del presupuesto de la obra.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una revisión obligatoria que deben pasar los edificios de cierta antigüedad para verificar su estado de conservación y seguridad. La periodicidad de la ITE varía en función de la comunidad autónoma y del municipio, pero generalmente se exige a partir de los 30 o 50 años de antigüedad. La ITE evalúa aspectos como la estructura del edificio, las fachadas, las cubiertas, las instalaciones y la accesibilidad. Si la ITE detecta deficiencias, se requiere la realización de obras de reparación para subsanarlas. Si estás pensando en realizar una reforma en un edificio que ya ha pasado la ITE, es importante tener en cuenta las posibles deficiencias detectadas en la inspección y planificar la reforma de manera que se solucionen dichos problemas. Si el edificio aún no ha pasado la ITE, es recomendable realizar la inspección antes de iniciar la reforma para tener una visión clara del estado del edificio y evitar sorpresas desagradables. El coste de la ITE suele oscilar entre los 300 y los 800 euros, dependiendo del tamaño del edificio y de la complejidad de la inspección. Consulta con tu ayuntamiento para saber si tu edificio está obligado a pasar la ITE y cuál es la periodicidad exigida.

La normativa de accesibilidad universal tiene como objetivo garantizar que todas las personas, independientemente de su edad o discapacidad, puedan acceder y utilizar los espacios construidos de forma autónoma y segura. Esta normativa se aplica tanto a edificios de nueva construcción como a edificios existentes que se reforman. Al realizar una reforma, es fundamental tener en cuenta la normativa de accesibilidad universal y adaptar los espacios para eliminar barreras arquitectónicas. Esto puede incluir la instalación de rampas, ascensores, pasamanos, la ampliación de puertas y pasillos, la adaptación de baños y cocinas, y la señalización adecuada. La normativa de accesibilidad universal se encuentra recogida en el Código Técnico de la Edificación (CTE), en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en las leyes autonómicas y municipales. El incumplimiento de la normativa de accesibilidad universal puede acarrear sanciones económicas y la obligación de realizar modificaciones para adecuar los espacios a la normativa. Además, puede dificultar la obtención de la cédula de habitabilidad. El coste de adaptar un espacio a la normativa de accesibilidad universal puede variar en función de la magnitud de la reforma y de las características del edificio. Por ejemplo, la instalación de un ascensor puede costar entre 15.000 y 30.000 euros.

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que certifica que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa vigente. Estas condiciones se refieren a aspectos como la superficie útil mínima, la altura libre, la ventilación, la iluminación, las instalaciones y la salubridad. La cédula de habitabilidad es necesaria para realizar trámites como la contratación de suministros (agua, luz, gas), la venta o el alquiler de la vivienda, y la obtención de licencias de actividad turística. En algunas comunidades autónomas, la cédula de habitabilidad tiene una validez limitada, por lo que es necesario renovarla periódicamente. Si realizas una reforma que afecta a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, es posible que necesites solicitar una nueva cédula de habitabilidad. Por ejemplo, si modificas la distribución interior de la vivienda, amplías la superficie útil, o cambias la ubicación de las instalaciones. Para obtener la cédula de habitabilidad, es necesario presentar una solicitud en el ayuntamiento correspondiente, junto con la documentación requerida (plano de la vivienda, certificado de un técnico, etc.). El coste de la cédula de habitabilidad suele oscilar entre los 50 y los 150 euros, dependiendo del municipio y de la complejidad del trámite.

La normativa de eficiencia energética tiene como objetivo reducir el consumo de energía en los edificios y promover el uso de energías renovables. Esta normativa se encuentra recogida en el Código Técnico de la Edificación (CTE), en la Directiva Europea de Eficiencia Energética y en las leyes autonómicas y municipales. Al realizar una reforma, es fundamental tener en cuenta la normativa de eficiencia energética y adoptar medidas para mejorar el aislamiento térmico de la vivienda, instalar sistemas de calefacción y refrigeración eficientes, utilizar iluminación de bajo consumo, y aprovechar la energía solar. El incumplimiento de la normativa de eficiencia energética puede acarrear sanciones económicas y la obligación de realizar modificaciones para adecuar la vivienda a la normativa. Además, puede afectar a la obtención de la cédula de habitabilidad y a la valoración energética de la vivienda. El coste de mejorar la eficiencia energética de una vivienda puede variar en función de la magnitud de la reforma y de las medidas adoptadas. Por ejemplo, la instalación de ventanas de doble acristalamiento puede costar entre 300 y 600 euros por ventana, mientras que la instalación de paneles solares puede costar entre 5.000 y 10.000 euros.