Regulaciones de Alquiler en España: Guía Completa para 2026

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la principal normativa que regula los contratos de alquiler de viviendas en España. Esta ley establece los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino, y define los aspectos clave del contrato de alquiler, como la duración, la renta, la fianza y las causas de resolución. La LAU ha sido modificada en varias ocasiones a lo largo de los años, siendo la última reforma de 2019 una de las más significativas. Es fundamental conocer las disposiciones de la LAU para evitar problemas legales y asegurar una relación contractual justa y equilibrada. Un aspecto crucial de la LAU es la duración del contrato. Tras la reforma de 2019, la duración mínima obligatoria para el propietario es de cinco años si es persona física, y de siete años si es persona jurídica. El inquilino, por su parte, tiene derecho a desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, siempre que lo comunique al propietario con una antelación mínima de 30 días. La renta se puede actualizar anualmente según lo pactado en el contrato, pero en ausencia de pacto expreso, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). La fianza, que suele equivaler a una mensualidad de renta, debe ser depositada por el propietario en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma. El incumplimiento de estas obligaciones puede acarrear sanciones económicas y legales.

Además de la LAU, las viviendas turísticas están sujetas a una regulación específica a nivel autonómico y municipal. Cada comunidad autónoma establece sus propios requisitos para la explotación de viviendas turísticas, que pueden incluir la necesidad de obtener una licencia turística, cumplir con determinados estándares de calidad y seguridad, y registrar la vivienda en un registro oficial. Algunos ayuntamientos también imponen limitaciones al número de días que se puede alquilar una vivienda turística al año, o incluso prohíben su explotación en determinadas zonas. El incumplimiento de la normativa sobre viviendas turísticas puede acarrear sanciones económicas elevadas, e incluso el cierre de la vivienda. Por lo tanto, es fundamental informarse sobre la regulación vigente en la comunidad autónoma y el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda antes de empezar a alquilarla como vivienda turística. Los costes asociados a la obtención de la licencia turística pueden variar significativamente según la comunidad autónoma, pero suelen oscilar entre 200 y 1000 euros. Además, es posible que sea necesario realizar reformas en la vivienda para cumplir con los estándares de calidad y seguridad exigidos, lo que puede suponer una inversión adicional.

El propietario tiene una serie de derechos y obligaciones en el marco de un contrato de alquiler. Entre sus derechos, se encuentran el de percibir la renta pactada en el plazo convenido, el de recuperar la posesión de la vivienda al término del contrato, y el de exigir al inquilino el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato y en la LAU. Entre sus obligaciones, se encuentran el de entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad, el de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buen estado, el de no perturbar al inquilino en el uso pacífico de la vivienda, y el de devolver la fianza al término del contrato si no existen daños o desperfectos imputables al inquilino. Es importante destacar que el propietario no puede entrar en la vivienda sin el consentimiento del inquilino, salvo que exista una causa justificada y urgente, como una avería grave que pueda poner en peligro la seguridad de la vivienda o de sus ocupantes. El incumplimiento de las obligaciones del propietario puede dar lugar a la resolución del contrato por parte del inquilino, y a la exigencia de una indemnización por daños y perjuicios. Por ejemplo, si el propietario no realiza las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, el inquilino puede solicitar la resolución del contrato y exigir una indemnización por los gastos en los que haya incurrido como consecuencia de esta situación.

El inquilino también tiene una serie de derechos y obligaciones en el marco de un contrato de alquiler. Entre sus derechos, se encuentran el de disfrutar de la vivienda en condiciones de habitabilidad, el de exigir al propietario el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato y en la LAU, el de desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, y el de exigir la devolución de la fianza al término del contrato si no existen daños o desperfectos imputables a él. Entre sus obligaciones, se encuentran el de pagar la renta en el plazo convenido, el de usar la vivienda de forma diligente y cuidadosa, el de realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, el de comunicar al propietario cualquier incidencia o desperfecto en la vivienda, y el de devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, salvo el desgaste por el uso ordinario. Es importante destacar que el inquilino no puede subarrendar la vivienda sin el consentimiento expreso del propietario. El incumplimiento de las obligaciones del inquilino puede dar lugar a la resolución del contrato por parte del propietario, y al desalojo de la vivienda. Por ejemplo, si el inquilino deja de pagar la renta durante un período prolongado, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio para recuperar la posesión de la vivienda. Los costes de un procedimiento de desahucio pueden oscilar entre 500 y 2000 euros, dependiendo de la complejidad del caso y de los honorarios del abogado y del procurador.

La fianza es una garantía que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato de alquiler, y que tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, especialmente el pago de la renta y la conservación de la vivienda. La LAU establece que la fianza debe ser equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas, y a dos mensualidades en el caso de locales comerciales. El propietario tiene la obligación de depositar la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma, que suele ser la consejería de vivienda o el instituto de la vivienda. El incumplimiento de esta obligación puede acarrear sanciones económicas para el propietario. Al término del contrato, el propietario debe devolver la fianza al inquilino, siempre que no existan daños o desperfectos en la vivienda imputables al inquilino, y que éste haya cumplido con todas sus obligaciones contractuales. El propietario puede retener parte o la totalidad de la fianza para cubrir los gastos de reparación de los daños o desperfectos causados por el inquilino. En caso de desacuerdo entre el propietario y el inquilino sobre la devolución de la fianza, cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para resolver la controversia. Es recomendable realizar una inspección de la vivienda al inicio y al final del contrato, y levantar un acta detallada del estado de la misma, para evitar problemas a la hora de la devolución de la fianza.

Los conflictos en el alquiler son relativamente comunes, y pueden surgir por diversas causas, como el impago de la renta, los daños o desperfectos en la vivienda, el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o las discrepancias sobre la devolución de la fianza. En muchos casos, estos conflictos pueden resolverse de forma amistosa, mediante la negociación y el diálogo entre el propietario y el inquilino. Sin embargo, en otros casos, es necesario recurrir a la vía judicial para resolver la controversia. Antes de iniciar un procedimiento judicial, es recomendable intentar una mediación o conciliación, que puede ser una forma más rápida y económica de resolver el conflicto. La mediación consiste en la intervención de un tercero neutral, el mediador, que ayuda a las partes a alcanzar un acuerdo satisfactorio para ambas. La conciliación, por su parte, consiste en la presentación de una demanda ante el juzgado, en la que se solicita al juez que cite a las partes a una comparecencia para intentar llegar a un acuerdo. Si la mediación o la conciliación no dan resultado, se puede iniciar un procedimiento judicial, que puede ser un juicio verbal, si la cuantía del conflicto es inferior a 6.000 euros, o un juicio ordinario, si la cuantía es superior. Los costes de un procedimiento judicial pueden variar significativamente, dependiendo de la complejidad del caso y de los honorarios del abogado y del procurador.