Regulaciones del Alquiler Turístico en España: Guía Completa 2026

El alquiler turístico en España se rige por una combinación de leyes estatales, autonómicas y municipales. A nivel estatal, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) queda excluida en los casos de alquileres turísticos, que se consideran actividades económicas. Esto significa que la regulación principal recae en las comunidades autónomas, que tienen la potestad de legislar sobre esta materia. Cada comunidad autónoma ha desarrollado su propia normativa, estableciendo los requisitos para obtener la licencia turística, las obligaciones de los propietarios y las posibles sanciones por incumplimiento. Además, los ayuntamientos pueden establecer regulaciones adicionales, como limitaciones al número de licencias turísticas en determinadas zonas o requisitos específicos para la habitabilidad de las viviendas. Es crucial entender que no existe una ley única a nivel nacional, por lo que la normativa aplicable dependerá de la ubicación exacta de tu propiedad. Ignorar la normativa autonómica y municipal puede resultar en multas significativas y, en algunos casos, incluso en el cierre de tu negocio.

La obtención de la licencia turística es un paso fundamental para operar legalmente un apartamento turístico en España. Los requisitos para obtenerla varían significativamente entre comunidades autónomas, pero generalmente incluyen los siguientes: * **Cumplir con los requisitos de habitabilidad:** La vivienda debe cumplir con unos estándares mínimos de calidad, seguridad e higiene. Esto puede incluir requisitos sobre la superficie mínima, la ventilación, la iluminación y el equipamiento. Por ejemplo, en algunas comunidades autónomas se exige que la vivienda tenga aire acondicionado y calefacción. * **Presentar una declaración responsable:** En la mayoría de las comunidades autónomas, el proceso de solicitud de la licencia turística se basa en una declaración responsable. Esto significa que el propietario declara bajo su responsabilidad que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa. Es importante ser honesto y preciso en la declaración, ya que las autoridades pueden realizar inspecciones para verificar la información. * **Inscribirse en el registro de turismo:** Una vez obtenida la licencia turística, es necesario inscribir la vivienda en el registro de turismo de la comunidad autónoma. Este registro es público y permite a los usuarios verificar que la vivienda está legalmente autorizada para el alquiler turístico. El trámite para obtener la licencia turística suele ser telemático y se realiza a través de la página web de la consejería de turismo de la comunidad autónoma. El coste del trámite varía, pero generalmente es gratuito o tiene un coste muy bajo (entre 0 y 50 euros). Sin embargo, es posible que tengas que incurrir en gastos adicionales para adaptar la vivienda a los requisitos de habitabilidad. Por ejemplo, la instalación de aire acondicionado puede costar entre 500 y 1500 euros, dependiendo del tipo de equipo y la complejidad de la instalación. Un error común es pensar que con solo presentar la declaración responsable es suficiente, sin verificar que realmente se cumplen todos los requisitos. Esto puede acarrear sanciones si las autoridades realizan una inspección y detectan alguna irregularidad.

El alquiler turístico genera ingresos que están sujetos a tributación. Es fundamental cumplir con las obligaciones fiscales para evitar problemas con Hacienda. Las principales obligaciones fiscales son las siguientes: * **Declaración del IVA:** Si prestas servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, desayuno, etc.), deberás aplicar el IVA (generalmente el 10%) a tus tarifas y declararlo trimestralmente. Si solo alquilas la vivienda sin prestar estos servicios adicionales, no estarás sujeto al IVA. * **Declaración del IRPF:** Los ingresos obtenidos por el alquiler turístico se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben incluirse en la declaración de la renta anual. Puedes deducir de estos ingresos los gastos necesarios para la obtención de los mismos, como los gastos de reparación, mantenimiento, suministros, seguros, intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble (hasta un máximo del 3% anual del valor de adquisición o del valor catastral, el que sea mayor). * **Declaración de los ingresos a través del Modelo 179:** Debes presentar trimestralmente el Modelo 179, una declaración informativa en la que se detallan los alquileres turísticos realizados a través de plataformas como Airbnb o Booking.com. Esta obligación recae sobre los intermediarios, pero es importante que verifiques que la información que declaran coincide con la que tú tienes. Un error común es no declarar todos los ingresos obtenidos por el alquiler turístico. Hacienda tiene acceso a la información de las plataformas de alquiler y puede detectar fácilmente cualquier irregularidad. Las sanciones por no declarar los ingresos pueden ser elevadas, llegando incluso al 50% de la cantidad no declarada. Es recomendable llevar un registro detallado de todos los ingresos y gastos relacionados con el alquiler turístico para facilitar la declaración de impuestos. Considera contratar un asesor fiscal para que te ayude a cumplir con tus obligaciones fiscales y a optimizar tu carga impositiva.

Además de la normativa turística y fiscal, es importante tener en cuenta la normativa de convivencia y vecinal. El alquiler turístico puede generar molestias a los vecinos, como ruidos, suciedad o un mayor tránsito de personas desconocidas. Para evitar problemas con la comunidad de propietarios, es fundamental respetar las normas de la comunidad y fomentar el respeto entre los huéspedes. Algunas comunidades de propietarios prohíben expresamente el alquiler turístico en sus estatutos. Si este es el caso, no podrás alquilar tu vivienda como apartamento turístico, a menos que consigas modificar los estatutos con el voto favorable de la mayoría cualificada de los propietarios. Incluso si los estatutos no prohíben expresamente el alquiler turístico, es posible que establezcan limitaciones, como la prohibición de realizar fiestas o la obligación de informar a la comunidad sobre la identidad de los huéspedes. Es importante leer detenidamente los estatutos de la comunidad y respetar las normas establecidas. Además, es recomendable informar a los vecinos sobre tu actividad de alquiler turístico y establecer canales de comunicación para resolver cualquier problema que pueda surgir. Un gesto sencillo como dejar un número de teléfono de contacto a los vecinos puede evitar muchos malentendidos. Recuerda que una buena relación con la comunidad de propietarios es fundamental para garantizar la viabilidad de tu negocio de alquiler turístico.

Contratar un seguro de responsabilidad civil es fundamental para proteger tu inversión en caso de accidentes o daños causados a terceros. El seguro de responsabilidad civil cubre los daños materiales o personales que puedan sufrir los huéspedes u otras personas como consecuencia de tu actividad de alquiler turístico. Por ejemplo, si un huésped se cae en la ducha y se lesiona, el seguro de responsabilidad civil cubrirá los gastos médicos y la indemnización que corresponda. O si un cortocircuito provoca un incendio en la vivienda y daña las propiedades de los vecinos, el seguro de responsabilidad civil cubrirá los gastos de reparación y la indemnización correspondiente. El coste de un seguro de responsabilidad civil para un apartamento turístico oscila entre 150 y 500 euros al año, dependiendo de la cobertura y la compañía aseguradora. Es importante comparar diferentes ofertas y elegir un seguro que se adapte a tus necesidades. Al contratar el seguro, asegúrate de que cubre específicamente la actividad de alquiler turístico, ya que algunos seguros de hogar excluyen esta actividad. Un error común es pensar que el seguro de hogar cubre todos los riesgos, pero no siempre es así. Es recomendable revisar detenidamente las condiciones de la póliza y contratar un seguro específico para el alquiler turístico. Recuerda que un seguro de responsabilidad civil no solo te protege económicamente, sino que también te da tranquilidad y seguridad.

La comunicación de los datos de los huéspedes a la policía es una obligación legal que tienen todos los propietarios de apartamentos turísticos en España. Esta obligación tiene como objetivo prevenir el terrorismo y otros delitos. Los datos que debes comunicar son el nombre completo, el número de documento de identidad o pasaporte, la fecha de nacimiento, la nacionalidad y la fecha de entrada y salida de cada huésped mayor de 16 años. La comunicación de los datos debe realizarse en un plazo máximo de 24 horas desde la llegada del huésped, a través de la plataforma online habilitada por la policía (normalmente, el sistema Webpol). Es importante conservar una copia de los partes de entrada de los huéspedes durante un período mínimo de tres años. El incumplimiento de esta obligación puede acarrear multas de hasta 30.000 euros. Un error común es pensar que solo es necesario comunicar los datos del titular de la reserva, pero es obligatorio comunicar los datos de todos los huéspedes mayores de 16 años. Es recomendable automatizar el proceso de comunicación de datos utilizando un software de gestión de alquileres turísticos que se integre con la plataforma de la policía. Estos softwares suelen tener un coste mensual de entre 20 y 50 euros, pero pueden ahorrarte mucho tiempo y evitar errores.

Las autoridades competentes (ayuntamientos y comunidades autónomas) realizan inspecciones periódicas para verificar el cumplimiento de la normativa del alquiler turístico. Estas inspecciones pueden ser de oficio o como consecuencia de una denuncia. Durante la inspección, los inspectores pueden solicitar documentación (licencia turística, seguro de responsabilidad civil, partes de entrada de los huéspedes, etc.) y verificar el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad (superficie mínima, ventilación, iluminación, equipamiento, etc.). Si se detectan irregularidades, se puede iniciar un expediente sancionador. Las sanciones por incumplimiento de la normativa varían en función de la gravedad de la infracción. Las infracciones leves pueden ser sancionadas con multas de hasta 600 euros, las infracciones graves con multas de entre 601 y 6.000 euros, y las infracciones muy graves con multas de entre 6.001 y 60.000 euros. Además de las multas, las autoridades pueden imponer otras sanciones, como la suspensión o la revocación de la licencia turística, o el cierre del establecimiento. Es importante colaborar con los inspectores durante la inspección y facilitarles toda la documentación que soliciten. Si no estás de acuerdo con la sanción impuesta, puedes presentar un recurso administrativo. Sin embargo, es recomendable consultar con un abogado especializado en alquiler turístico antes de presentar el recurso. Recuerda que la mejor forma de evitar sanciones es cumplir con la normativa vigente.