Rentabilidad del alquiler turístico en Donostia: análisis de inversión 2026

Los precios en Donostia han alcanzado niveles históricos en 2026. La inversión extranjera en búsqueda de refugio por inestabilidad política y económica ha empujado los valores hacia arriba. Estamos hablando de €4.000-6.500 por metro cuadrado según el barrio. La Parte Vieja lidera con €6.000-6.500/m² debido a su ubicación céntrica, vistas a la playa y demanda turística concentrada. Gros se sitúa en €5.000-5.500/m² por su acceso a Ondarreta y Biarritz, mientras que el Antiguo oscila en €4.500-5.000/m². Estos valores incluyen compraventas de pisos con licencia turística activa o elegibles para obtenerla. Sin licencia, los precios caen 10-15% porque el comprador tendrá gastos adicionales de tramitación o debe aceptar alquiler vacacional sin registro. Para un inversor, esto significa que un piso de 60m² en la Parte Vieja te costará €360.000-390.000; en Gros €300.000-330.000; en el Antiguo €270.000-300.000. Estos precios no incluyen reformas, impuestos de adquisición (10-11% en Gipuzkoa) ni gastos de gestión. La realidad es que el mercado inmobiliario donostiarra está dirigido por inversores, no por residentes locales. Los jóvenes de Donostia no pueden permitirse comprar en estos barrios turísticos, así que el flujo de compraventas viene principalmente de fondos de inversión, jubilados europeos y operadores turísticos.

El Average Daily Rate (ADR) en Donostia es el más alto de España, oscilando entre €110-160 por noche según ubicación, temporada y categoría del piso. La Parte Vieja y Gros alcanzan €140-160 en temporada alta (junio-septiembre), bajando a €80-100 en invierno. El Antiguo mantiene €110-130 todo el año por su demanda más estable de parejas y familias. Estos precios son realistas según datos de plataformas como Airbnb y Booking que manejo directamente. Ahora bien, ocupación es el número crítico. En Donostia, la ocupación promedio es 72-82% anual, un dato excepcional en España. Comparado con Barcelona (70%), Valencia (65%) o Madrid (68%), Donostia se mantiene en la cima. Esto se debe a varios factores: el clima atrae a turistas europeos de abril a octubre, la gastronomía es un imán para fines de semana, y los festivales (Semana Grande en agosto, etc.) garantizan demanda. Sin embargo, los meses de enero, febrero y noviembre caen a 45-55% de ocupación. Si tienes un piso de 60m² con tarifa €135/noche y ocupación 75% anual, tus ingresos brutos serían: 365 × 0.75 × €135 = €36.794 anuales. Pero esto es antes de gastos. La plataforma se lleva el 12-15% en comisión (Airbnb 15%, Booking 12-15% en algunos casos), impuestos locales turísticos (€0,50-0,70 por huésped por noche en Donostia), y servicios de limpieza (€40-60 por reserva). Entonces: €36.794 - €5.519 (comisión 15%) - €4.070 (impuestos turísticos) - €8.000-12.000 (limpieza estimada) = €14.205-19.205 en ingresos operativos anuales. A esto añade hipoteca, comunidad, seguros, agua, luz, internet, mantenimiento y gestión. Aquí es donde muchos inversores se sorprenden: la rentabilidad se reduce a 4-6% bruto antes de fiscalidad.

El Return on Investment (ROI) es lo que realmente importa. Desglosaré barrio a barrio con números reales que veo en el mercado local. PARTE VIEJA: Este es el corazón turístico. Precios €6.000-6.500/m², ADR €150-160, ocupación 78-82%. Un piso de 55m² (típico en parte antigua) cuesta €330.000-357.500. Ingresos anuales: 365 × 0.80 × €155 = €45.240 brutos. Menos comisión (15%), impuestos turísticos (€4.900), y limpieza (€10.500) = €25.340 operativos. Menos hipoteca (€1.650/mes = €19.800), comunidad (€300/mes = €3.600), seguros (€400/año), agua/luz/internet (€1.000/año), mantenimiento (€1.500/año) = resultado: €25.340 - €26.300 = -€960 (pérdida leve). Pero si tienes capital disponible (sin hipoteca), el ROI es 7-8% operativo, cayendo a 4-5% neto después de IRPF. GROS: Precios €5.000-5.500/m², ADR €130-145, ocupación 75-78%. Piso de 65m² = €325.000-357.500. Ingresos: 365 × 0.76 × €137 = €38.077 brutos. Menos gastos operativos (€20.000) = €18.077. Menos hipoteca €19.800 = -€1.723. Sin hipoteca, ROI 5-6% neto. ANTIGUO: Precios €4.500-5.000/m², ADR €115-125, ocupación 72-75%. Piso de 70m² = €315.000-350.000. Ingresos: 365 × 0.73 × €120 = €32.004 brutos. Menos gastos operativos (€17.500) = €14.504. Con hipoteca €19.800 = -€5.296. Sin hipoteca, ROI 4-5% neto. La conclusión es clara: Parte Vieja y Gros generan rentabilidad viable solo sin hipoteca o con capital propio sustancial. El Antiguo es más accesible pero requiere estar financiado favorablemente. En contexto español, un ROI de 5-7% en alquiler turístico es aceptable frente a 3-4% en alquiler residencial o 4-5% en bonos de deuda pública.

La escasez de licencias turísticas es el corazón de la rentabilidad en Donostia. En 2024-2025, el ayuntamiento limitó nuevas licencias para contener el impacto del turismo en barrios residenciales. Esto significa que comprar un piso con licencia activa o elegible vale 10-15% más que sin ella. Un piso sin licencia turística que cuesta €300.000 con licencia costará €330.000-345.000. Para inversores, esto es una barrera y una oportunidad. Si compras un piso sin licencia por €270.000, inviertes €6.000 en tramitación, y luego lo vendes con licencia a €320.000, ganas €44.000 en poco tiempo. Pero aquí viene el riesgo: no está garantizado que consigas licencia. Depende de: 1) si la comunidad de propietarios lo permite (algunos bloques prohíben alquileres turísticos), 2) la densidad de licencias en el barrio (algunos sectores están saturados), 3) cambios de normativa municipal (el ayuntamiento puede endurecer requisitos). En la Parte Vieja hay mayor densidad de licencias (mayor tolerancia), en Gros también, pero en el Antiguo y Easo hay mayor resistencia vecinal. Muchos fondos de inversión compraron pisos en 2022-2023 esperando licencias que nunca llegaron. Ahora están en situación de 'alquiler indefinido' o venta a pérdida. Para un inversor individual, la recomendación es: compra solo pisos que ya tengan licencia activa. El diferencial de precio (€30.000-50.000 más) se recupera en 2-3 años de operación segura. Si encuentras un piso sin licencia a precio muy bajo, solo cómpralo si puedes vivir en él mientras gestionas la licencia, o si tienes capital para aguantar 1-2 años de no-rentabilidad.

Uno de los factores que reduce rentabilidad en 2026 es el aumento de competencia. Hace cinco años, Donostia tenía 800-1.000 pisos turísticos activos. Hoy en día hay más de 2.500, según datos de plataformas de agregación. Esto ha generado presión a la baja en tarifas. Un piso de 70m² en la Parte Vieja costaba €180/noche en 2019, ahora cuesta €150-160. Esa caída de 10-12% afecta directamente el ROI. Además, hay competencia de formatos nuevos: aparthoteles, albergues boutique, y casas prefabricadas con licencia de alojamiento. En Gros, el impacto es mayor. Hace tres años la tarifa era €140-150, ahora es €120-130. Los que compraron en 2021-2022 con cálculos de rentabilidad basados en €140/noche ahora ganan 10-15% menos. Esto explica por qué muchos inversores están vendiendo ahora: no ven futuro en el modelo. Sin embargo, esto también es oportunidad. Los pisos con peor rendimiento (Antiguo, Easo) han visto caídas más pronunciadas. Si compras ahora con ADR más realista y ocupación conservadora, tus cálculos de rentabilidad serán más confiables. No dependerás de subidas de tarifa futuras, sino de eficiencia operativa. La clave es elegir ubicaciones con demanda estructural (Parte Vieja, Biarritz fronterizo) antes que zonas de moda temporal. También importa gestión: pisos gestionados directamente o con agencias especializadas (frente a Airbnb puro) tienden a mantener tarifas mejor porque hay menos volatilidad de precios.

El diablo de la rentabilidad está en los detalles. Un piso que genera €45.000 brutos puede terminar con apenas €12.000 netos si los gastos no se controlan. Desglosar por categoría: COMISIÓN PLATAFORMAS: 12-15% de ingresos. Con €45.000 brutos, son €5.400-6.750. Esto es fijo y no negotiable si usas Airbnb/Booking. La única forma de reducirlo es vender directo (complejo, requiere marketing propio). LIMPIEZA: €40-65 por reserva según tamaño. Con 75% ocupación (273 días ocupados), y asumiendo ocupación media de 4 días por reserva = 68 reservas/año. Costo: €2.720-4.420. Si usas agencia profesional (recomendado), suma 15-20% al costo. Total: €3.128-5.304. IMPUESTOS TURÍSTICOS: €0,50-0,70 por huésped. Con 273 días ocupados y 2-3 huéspedes por día promedio, son 546-819 huéspedes/año = €273-573. AGUA, LUZ, INTERNET: €80-120/mes para un piso turístico. Consumo alto por cambio constante de huéspedes. €960-1.440/año. MANTENIMIENTO Y REPARACIONES: 5-8% de valor del inmueble anual. Para un piso de €350.000, son €17.500-28.000/año. En la práctica, esto es €1.500-3.000 anuales en reparaciones menores, más riesgo de reparación mayor (caldera €2.000, ventanas €3.000, pintura €5.000). CUOTA DE COMUNIDAD: €250-400/mes según barrio. La Parte Vieja (edificios antiguos) es más caro: €350-400. Antiguo es €250-300. €3.000-4.800/año. SEGUROS: €300-600/año para piso turístico (más caro que residencial). GESTIÓN O TIEMPO PROPIO: Si delegas a agencia, 15-20% de ingresos = €6.750-9.000. Si lo haces tú, valor de tu tiempo = ¿cuánto? Si trabajas 5 horas/mes en gestión (reservas, comunicación, compras, inspecciones), son 60 horas/año. A €30/hora = €1.800 de oportunidad. Si lo haces en lugar de otro trabajo que te paga €40/hora, son €2.400. IMPUESTOS (IRPF Y SOCIEDADES): Como autónomo o persona física, pagarás 19-45% de beneficio neto según ingresos y CCAA. En Gipuzkoa, incluye Impuesto sobre la Renta de No Residentes si eres extranjero. Esto no es operativo, pero reduce significativamente la rentabilidad final. TOTAL DE COSTOS OPERATIVOS ANUALES (sin hipoteca, sin impuestos): €5.500-7.500 (comisiones) + €3.128-5.304 (limpieza) + €273-573 (impuestos turísticos) + €1.200 (servicios) + €2.000-3.500 (mantenimiento) + €3.600-4.800 (comunidad) + €450 (seguros) + €1.800-2.400 (gestión tiempo) = €18.000-26.000 anuales. Con ingresos de €45.000, resto €19.000-27.000 operativos. Menos hipoteca €19.800 (si la hay) = -€800 a €7.200 netos antes de impuestos.

Ahora que tenemos números, veamos tres escenarios reales: ESCENARIO 1 - INVERSOR CONSERVADOR (€250.000 CAPITAL): Compra un piso de 55m² en el Antiguo por €275.000 con licencia. Entrada: €55.000. Hipoteca: €220.000 a 3,8% (20 años) = €1.313/mes. Ingresos brutos: 365 × 0.72 × €120 = €31.536. Gastos operativos (sin hipoteca): €20.000. Hipoteca: €15.756. Resultado: -€4.220 anual con hipoteca. ROI: negativo antes de impuestos. ANÁLISIS: No es viable con hipoteca. Solo funciona si esperas apreciación de propiedad (€5.000-10.000/año es realista en Antiguo). A largo plazo (10 años), combinando flujo pequeño + apreciación, puede dar 5% ROI anual. ESCENARIO 2 - INVERSOR MODERADO (€350.000 CAPITAL PROPIO): Compra piso de 65m² en Gros por €325.000 sin hipoteca. Ingresos brutos: 365 × 0.76 × €135 = €37.674. Gastos operativos: €21.500. Resultado neto antes de impuestos: €16.174. ROI operativo: 4,97%. Menos IRPF (30% en Gipuzkoa para no residente): €4.852. ROI neto: 3,5%. ANÁLISIS: Es viable pero estrecho. Funciona si vives del flujo de otros ingresos y acepta 3-4% anual. Requiere disciplina operativa y gestión activa. ESCENARIO 3 - INVERSOR AGRESIVO (€500.000 CAPITAL): Compra 2 pisos: uno en Parte Vieja (€350.000) y otro en Gros (€325.000). Ingresos combinados: €45.240 + €37.674 = €82.914. Gastos combinados: €42.500. Resultado: €40.414 antes de IRPF. IRPF (30%): €12.124. ROI neto: 5,6% sobre capital total. ANÁLISIS: Cartera de 2+ pisos distribuida en barrios reduce riesgo. Si uno tiene mala temporada, el otro compensa. Genera cash flow suficiente para vivir si complementa con otros ingresos. El portafolio se aprecia más que cada unidad individual.

El mayor riesgo para inversores en alquiler turístico es regulación. Donostia ha visto cambios significativos en 2024-2025. El ayuntamiento ha limitado nuevas licencias en barrios residenciales (Easo, Antiguo este) y ha aumentado inspecciones de cumplimiento. En Madrid, Barcelona y Valencia hay movimientos similares: limitación de alquileres turísticos, restricción de plataformas, aumento de impuestos. Para inversores, esto significa: 1) Licencias existentes tienen mayor valor (menos competencia futura). 2) Nuevas licencias serán más difíciles (beneficia a quienes ya tienen). 3) Impuestos pueden subir (Impuesto sobre Alojamientos Turísticos existe en algunos municipios españoles, Donostia no lo tiene aún pero podría llegar). 4) Regulación de precios es posible si hay presión política sobre vivienda (aún no, pero gobiernos izquierdistas podrían intentarlo). El escenario más probable es que Donostia mantenga nivel de tolerancia medio: no restricción total (como Barcelona con su plan de cierre de turísticos), pero tampoco expansión libre. Esto significa que en 5-10 años, un piso turístico con licencia en Donostia probablemente será aún más valioso como activo. Otros riesgos: cambio de plataformas (Airbnb podría enfrentar restricciones regulatorias globales, lo que reduce demanda), recesión económica (turismo cae 20-30% en recesión), y cambio de preferencias de viajeros (post-COVID hay mayor demanda de 'experiencias rurales' que urbanas, aunque Donostia se recuperó bien). Para hedging: mantén flexibilidad para cambiar a alquiler residencial de larga duración si alquiler turístico se restringe. Algunos pisos son convertibles (10% más de gasto para adaptación), otros no (distribución única para turismo). El riesgo de cambio regulatorio es real pero no es catastrófico para Donostia. La ciudad tiene demanda estructural (gastronomía, playa, proximidad a Francia) que sobrevivirá restricciones.