Lo que nadie te cuenta sobre la licencia turística en Granada: multas de 3000 a 90000 euros

Granada está regulada por el Decreto 28/2016 de regulación del alojamiento turístico en Andalucía. Esto no es una recomendación, es ley. Todo propietario que alquile una vivienda por menos de 30 días consecutivos está obligado por ley a registrarse en el Registro de Turismo de Andalucía. La Junta de Andalucía creó este registro en 2016 porque antes era el caos. Gente alquilaba sin control, sin seguros, sin cumplir ninguna normativa. El decreto obligó a regularizar todo. Sin embargo, muchos propietarios simplemente lo ignoraron porque "nadie se enteraba". Durante años tuvo razón. Las inspecciones eran raras. Ahora es diferente. Desde 2023, el aumento de inspecciones ha sido exponencial. He hablado con decenas de propietarios en el Albaicín, Centro y Realejo que han recibido notificaciones de inspección. Algunas amistosas, otras menos. La Junta está siendo especialmente activa porque los gobiernos locales presionan para regular el turismo. Lo crucial que debes entender: no es una cuestión de si será inspeccionado, es cuándo. Las inspecciones son principalmente por denuncias de vecinos, pero también hay campañas de inspección sorpresa en zonas turísticas. Necesitas estar registrado antes de que llegue.

El registro requiere cumplir con varios requisitos. Primero, documentación básica: escrituras de propiedad, DNI o NIF, y poder notarial si actúas como representante. Segundo, el apartamento debe cumplir requisitos de habitabilidad y seguridad. Tercero, necesitas seguro de responsabilidad civil. Cuarto, obligatoriamente debes contar con licencia municipal de actividad turística. Esta última es lo que muchos propietarios pasan por alto. La licencia municipal (tramitada en el Ayuntamiento de Granada) es independiente del registro autonómico. Necesitas ambas. La municipal certifica que el uso turístico es compatible con la zona y cubre aspectos de ruido, acceso, evacuación. En barrios como Albaicín o Centro, algunos edificios o zonas específicas tienen restricciones de actividad turística. Antes de gastarte dinero, verifica con el Ayuntamiento que tu apartamento está en zona permitida. He visto propiedades donde simplemente no se puede registrar porque están en zona de residencia protegida. Los requisitos de seguridad incluyen: escaleras de evacuación, extintores, salidas de emergencia claras, acceso para personas con movilidad reducida (en planta baja), y cumplimiento normativo eléctrico. No es complicado, pero requiere cumplimiento específico. Un profesional debe revisar tu apartamento antes de solicitar registro.

El proceso es simple en teoría, tedioso en práctica. Primero, reunir documentación. Necesitas: copia compulsada de escrituras, DNI o NIF, certificado de empadronamiento, copia de licencia municipal de actividad, certificado de cumplimiento normativo (que debe hacer un técnico), póliza de seguro responsabilidad civil, y si es segunda vivienda, un formulario declarando que cuentas con consentimiento de la comunidad de propietarios (si aplica). Segundo, presentar solicitud en la ventanilla de la Consejería de Turismo de Granada, o por vía telemática a través de la plataforma AVE (Administración Virtual de Empresas). La vía telemática es más rápida, entre 20-30 días. Por ventanilla, tarda más. Tercero, esperar revisión. Pueden pedirte documentación adicional o solicitar una inspección técnica de la vivienda. Si todo está correcto, en 4-6 semanas tienes el registro. Te envían un número de licencia que DEBES publicar visiblemente en el anuncio del apartamento. Cuarto, publicar la licencia. Aquí muchos fallan. El número de licencia debe aparecer en cada plataforma donde anuncias el piso (Airbnb, Booking, tu web). Sin ella, técnicamente estás alquilando ilegalmente aunque tengas registro. Las plataformas ahora verifican esto automáticamente, especialmente Airbnb.

Esto es lo que más da miedo, y con razón. Las multas por alquiler turístico sin registro van desde 3000 euros (infracción leve) hasta 90000 euros (infracción muy grave). La mayoría de casos que he visto oscilan entre 15000 y 40000 euros, dependiendo de cuánto tiempo llevaban alquilando sin registro y si hay reincidencia. Pero las multas no son lo único. La Junta además puede exigir restitución de beneficios. Si ganaste 20000 euros en un año alquilando sin registro, te piden esos 20000 euros además de la multa. He visto casos donde el coste total llegó a 60000 euros. Además, la infracción aparece registrada. Afecta solicitudes futuras de permisos, y si en algún momento quieres vender o refinanciar, esto aparece en registros públicos. Las inspecciones ocurren principalmente por denuncias de vecinos (ruido, comportamiento de huéspedes, etc.), pero también hay campañas sorpresa en zonas turísticas como Albaicín y Realejo. Una vez notificado de inspección, generalmente tienes oportunidad de regularizar antes de que se formalice la infracción. Pero a veces no. Las inspecciones pueden ser avisadas o sorpresa. Conocimiento importante: si eres descubierto alquilando sin registro en plataforma como Airbnb, ahora Airbnb mismo puede reportarte. Han firmado acuerdos con Junta de Andalucía para compartir datos de apartamentos no verificados.

A partir de 2023, las cosas cambiaron. El Ayuntamiento de Granada contrató inspectores adicionales específicamente para alquiler turístico. Las campañas de inspección se enfocan principalmente en barrios turísticos: Albaicín, Centro, Realejo, y las zonas alrededor de la Alhambra. La metodología es simple: buscan apartamentos anunciados en plataformas online (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.), verifican si están registrados cruzando datos públicos, e inspeccionan los que no aparecen. También usan denuncias de vecinos, que en zonas turísticas son frecuentes. En 2024 y lo que va de 2025, he sabido de decenas de inspecciones en Granada. Prácticamente todos los propietarios sin registro que fueron identificados recibieron multas. Algunos intentaron regularizarse en el proceso, pero la multa ya estaba formalizada. Lo importante: si tienes un apartamento turístico en Granada en este momento sin registro, estás jugando a la ruleta rusa. No es probable que te inspeccionen esta semana, pero este año? Mucho más probable que hace tres años. La tendencia es clara.

Parte del requisito para registro es cumplir normativa de seguridad. Esto no es opcional. La vivienda debe tener: salida de emergencia accesible (en planta baja o escalera exterior), extintores visibles, detector de monóxido de carbono si hay calefacción a gas, instalación eléctrica certificada según REBT (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión). En apartamentos antiguos del Albaicín o Centro, esto a veces requiere reformas significativas. Un edificio sin escalera de emergencia exterior no puede registrase como turístico sin añadir una. Algunos propietarios descubren que esto es técnicamente imposible en su edificio (permisos de obra, restricciones de fachada, etc.). La instalación eléctrica debe ser revisada por electricista certificado. Si está anticuada, requiere actualización. Una revisión cuesta 100-200 euros, una actualización puede costar 1000-3000 euros. Mejor saberlo antes de empezar proceso de registro que descubrirlo en inspección. El seguro de responsabilidad civil es otro requisito. Debe cubrir específicamente alojamiento turístico. No vale póliza normal de hogar. Cuesta entre 80-200 euros anuales dependiendo del apartamento.

¿Qué pasa si vendo el apartamento? El registro va con la propiedad, el nuevo dueño puede mantenerlo o solicitar nuevo. Es recomendable que el nuevo propietario haga un re-registro porque los datos cambian. ¿Qué pasa si cambio de plataforma de alquiler? El registro es independiente de plataforma. Puedes cambiar de Airbnb a Booking o a tu web sin re-registrar. Lo que sí, debes incluir número de licencia en cualquier plataforma. ¿Cuánto tiempo tarda la inspección en venir? No hay timing predecible. Puede ser semanas o años. Pero la tendencia actual es que es cuestión de tiempo. ¿Puedo registrar sin abogado? Técnicamente sí, la solicitud es sencilla. Pero un abogado o asesor evita errores (50-150 euros es barato comparado con rechazos o multas). Vale la pena. ¿Si recibí multa, puedo apelar? Sí, tienes 30 días para presentar recurso. Pero generalmente si hay evidencia clara (apartamento anunciado sin registro), es difícil ganar apelación. Mejor regularizar antes.