Licencia Turística en Marbella 2026: Guía Completa y Requisitos Legales

La base legal para alquiler turístico en Marbella (y toda Andalucía) es el Decreto 28/2016 de 2 de febrero. Este decreto regula el alojamiento en alquiler temporal y define qué es 'turístico'. Definición legal: 'Alojamiento de uso turístico' es aquél destinado a proporcionar alojamiento temporal a turistas por precio (no residencia permanente). Airbnb, Booking, VRBO, Homeaway: todos requieren licencia bajo esta definición. Ámbito: El decreto aplica a toda Andalucía, pero Marbella (municipio) puede ser más restrictivo (generalmente lo es). Clasificación: El decreto clasifica alojamientos turísticos en: 1. Apartamento turístico: 1-3 viviendas, máximo 30 plazas 2. Villa turística: 1-50 viviendas 3. Vivienda de uso turístico (VUT): vivienda principal o secundaria alquilada a turistas temporalmente Tu piso en Marbella probablemente cae en categoría 'Vivienda de Uso Turístico' (VUT) si es 1-2 unidades. Requisitos mínimos Decreto 28/2016: - Vivienda debe estar en buen estado de conservación - Acceso independiente (no pasillos compartidos con residenciales) - Instalaciones (agua, electricidad, gas) en buen estado - Capacidad mínima: 2 plazas, máximo 8 plazas por vivienda - Libro de registro (controlar accesos) - Seguro de responsabilidad civil turística (mínimo €600.000) - Certificado de eficiencia energética - Certificado técnico de instalaciones Prohibiciones: - No se permite alquiler turístico en pisos dentro de bloques residenciales urbanos (hay excepciones municipales) - No se permite sin licencia - No se permite sin reforma según estándares Marbella específicamente: El municipio de Marbella ha sido restrictivo con licencias en zona urbana (Casco Antiguo, Golden Mile). Puerto Banús permite más (es complejo urbanístico específico). Nueva Andalucía y El Rosario tienen menos restricción. Consecuencia: Algunos propietarios obtienen licencia, otros operan sin ella (riesgo).

Para solicitar licencia turística en Marbella, necesitas: 1. DOCUMENTACIÓN ADMINISTRATIVA: - DNI propietario - Cédula de habitabilidad (expedida por Ayuntamiento) - Título de propiedad o contrato de inquilinato (si alquilas el piso) - NIF de la empresa (si la tienes) o del propietario 2. REFORMA Y CERTIFICADOS: - Proyecto de reforma (planos, especificación de cambios) si aplica - Certificado de Eficiencia Energética (CEE): €80-150, lo emite perito energético. Documento obligatorio. - Certificado técnico de instalaciones: lo emite electricista/fontanero colegiado. Especifica que agua, electricidad, gas están en buen estado. €300-500. - Dictamen de conservación (estado del edificio): €200-400, lo emite perito constructor 3. SEGUROS: - Póliza de responsabilidad civil turística: mínimo €600.000 de cobertura. Costo: €250-400/año. Aseguradoras: Axa, Mapfre, Zurich tienen productos específicos. - Certificado de suscripción de póliza 4. FORMULARIOS: - Solicitud de licencia de alojamiento turístico (disponible en Ayuntamiento o web) - Declaración responsable (afirmas que cumples requisitos) - Plano del inmueble con distribución de espacios - Memoria descriptiva (qué tipo de alojamiento es, cuántas plazas, servicios ofrecidos) 5. LIBRO DE REGISTRO: - Documento para anotar huéspedes (nombre, fechas, documentación). No es digital, es físico (aunque algunos municipios permiten digital). 6. TASAS: - Tasa de solicitud: €300-500 (varía Marbella año a año) - Inspección: puede incluirse o ser adicional (€200-300) COSTO TOTAL APROXIMADO: - Documentación/certificados: €1.200-1.800 - Seguros (año 1): €250-400 - Tasas solicitud: €300-500 - Asesor legal (si contratas): €400-800 Total año 1: €2.150-3.500 Años siguientes: solo seguros (€250-400/año) + renovación licencia si vence (cada 5 años, otro ciclo de certificados). DONDE OBTENER CADA COSA: - Cédula habitabilidad: Ayuntamiento Marbella - CEE: Perito energético (Google 'perito energético Marbella') - Certificado técnico: Electricista/fontanero colegiado - Póliza responsabilidad: Broker de seguros o directamente aseguradoras - Solicitud formularios: Web Ayuntamiento (www.marbella.es) o presencialmente

El proceso es lineal pero requiere tiempo. Aquí va el cronograma realista. MES 1: PREPARACIÓN Semana 1: Contacta Ayuntamiento Marbella (Departamento de Turismo/Licencias). Solicita listado exacto de documentos necesarios para tu caso (ubicación del piso, zona). Descarga solicitud de licencia de web. Semana 2: Encarga CEE a perito energético. Toma 1-2 semanas. Costo: €80-150. Semana 2-3: Contacta electricista/fontanero colegiado para certificado técnico de instalaciones. Requiere inspección in-situ (30 min). Toma 3-5 días. Costo: €300-500. Semana 3-4: Contacta broker de seguros para póliza responsabilidad civil. Tramitación 3-5 días. Costo: €250-400/año. MES 2: DOCUMENTACIÓN Semana 5: Reúne todos certificados + documentación. Verifica que cédula de habitabilidad esté vigente (algunos Ayuntamientos exigen renovación cada 10 años). Si no la tienes, trámitela con gestoría (€100-200). Semana 6: Llena solicitud completa con datos precisos. Prepara memoria descriptiva (cuántas plazas, servicios, equipamientos). Prepara plano del inmueble (a escala, sin planos de arquitecto, suficiente plano basic). Semana 7: Entrega solicitud en Ayuntamiento. Dos opciones: presencial (traes expediente) o telemática (plataforma web si existe). Presencial es más seguro (verifica que todo esté). Paga tasas (€300-500). MES 3: REVISIÓN Y RESOLUCIÓN Semana 8-12: Ayuntamiento revisa documentación (4-6 semanas típicamente). Puede solicitar documentación adicional (correos). Responde rápido si pide algo. Semana 13-16: Resolución. Si todo está correcto: APROBADO + número de licencia (formato: 'AT-XXXX-XXXX'). Si falta algo: resolución de DENEGACIÓN (indica qué falta). TOTAL: 3-4 meses desde solicitud a resolución. SI DENIEGAN: - Tienes derecho a recurso administrativo (30 días) - Subsanable: si falta documento, reenviá y solicita reactivación - No subsanable: si municipio dice 'no se permite alquiler turístico en tu zona', recurso es más complejo (necesita asesor legal) UNA VEZ APROBADA: - Recibes resolución oficial con número de licencia - Número es público: debes publicarlo en Airbnb/Booking (obligatorio en algunos municipios) - Licencia dura típicamente 5 años (renovación es más sencilla si no hay cambios) DOCUMENTOS A GUARDAR: - Resolución original (fotografía, copias) - Póliza seguro (renovar antes de vencer) - Libro de registro (mantener actualizado) - CEE y certificado técnico (para renovación)

Es importante saber exactamente qué gastas. Aquí desglose realista para Marbella 2026. AÑO 1 (PRIMERA SOLICITUD): Certificados técnicos: €1.200-1.800 - Certificado Eficiencia Energética: €80-150 - Certificado técnico instalaciones (electricista): €300-500 - Dictamen de conservación (perito): €200-400 - Cédula de habitabilidad (si requiere renovación): €100-200 - Proyecto/planos (si reforma): €300-500 (gestoría o arquitecto) Seguros: €250-400 - Póliza responsabilidad civil turística: €250-400/año Tasas administrativas: €300-600 - Tasa solicitud licencia: €300-500 - Inspección (si es adicional): €100-150 Asesor legal/gestoría (opcional pero recomendado): €400-800 - Si tramitas todo tú: €0 - Si contratas gestor: €400-800 para todo el proceso RESULTA AÑO 1: €2.150-3.600 AÑOS SIGUIENTES (2-5): - Seguro responsabilidad: €250-400/año (renovación anual) - Tramitación (si cambios): €0-200/año - Renovación CEE (si vence): €80-150 cada 10 años - Renovación licencia (cada 5 años): otro ciclo completo €1.200-1.800 RESULTA ANUAL: €250-400 (solo seguro) AÑO DE RENOVACIÓN (5): €1.450-2.200 (seguro + renovación licencia) SI REFORMA ES REQUERIDA (adicional): - Reforma según Decreto 28/2016: €5.000-15.000 (depende de qué falte: electricidad, gas, certificaciones) - Certificado post-reforma: €300-500 EJEMPLO CASO REAL: Piso en Golden Mile sin reforma previa requerida. Año 1: €2.500 (certificados €1.500, seguro €350, tasas €400, gestor €250). Años 2-5: €350/año (seguro). Año 5 (renovación): €1.850. Total 5 años: €2.500 + (€350 × 4) + €1.850 = €6.150. AÑO DE REFORMA (caso piso que requiere): €2.500 año 1 + €10.000 reforma = €12.500. Años 2-5: €350/año = €1.400. Total 5 años: €13.900.

La pregunta que muchos se hacen: ¿Qué pasa si no tengo licencia? Respuesta: Multa administrativa + procedimiento penal + bloqueo de ingresos. MULTAS ADMINISTRATIVAS (Decreto 28/2016): - Por no tener licencia: €10.000-30.000 (falta grave) - Por publicidad sin licencia (Airbnb, Booking activos): €10.000-30.000 (agravante) - Por no tener seguro: €5.000-15.000 - Por no cumplir estándares de reforma: €5.000-20.000 - Por no llevar libro de registro: €2.000-5.000 Total potencial: €32.000-100.000 en multas administrativas si inspeccionan. CONSECUENCIAS ADMINISTRATIVAS: - Cierre ordenado del alojamiento - Bloqueo de publicación en plataformas (Airbnb/Booking pueden desactivar listing si reportan violación legal) - Antecedente administrativo PROCEDIMIENTO PENAL: - Explotación de vivienda sin autorización: artículo 320 Código Penal - Pena: €6.000-24.000 multa O 6-24 meses cárcel (raro, pero posible) - Antecedente penal CASO REAL: Propietario en Marbella operó 2 años sin licencia (€120/noche × 250 noches/año × 2 años = €60.000 ingresos turísticos). Inspección identificó incumplimiento. Multa: €25.000 administrativa + procedimiento penal pendiente + cierre inmediato del alojamiento. Récuperó ingresos: €0 de años de funcionamiento. CÓMO MARBELLA IDENTIFICA INCUMPLIMIENTO: 1. Denuncias de vecinos (molestias, ruidos, muchos huéspedes) 2. Búsqueda en Airbnb/Booking de pisos sin número de licencia (municipios tienen bots que rastreen) 3. Inspecciones periódicas de turismo municipal 4. Reportes de plataformas (Airbnb coopera con gobiernos) RIESGO: Bajo si tienes licencia. Alto si no la tienes (especialmente en Marbella, donde inspecciones son frecuentes en zonas turísticas).

No todos los pisos pueden obtener licencia turística. Aquí van excepciones y complicaciones. SITUACION 1: PISO EN EDIFICIO RESIDENCIAL URBANO Marbella (y Andalucía en general) ha limitado licencias en bloques residenciales urbanos. La lógica: proteger convivencia de residentes permanentes. Zona conflictiva: Casco Antiguo, Centro, Golden Mile (muchos bloques residenciales) Zona permisiva: Puerto Banús (complejo turístico), Nueva Andalucía (zona verde), El Rosario Si tu piso está en bloque residencial: - Consulta directamente Ayuntamiento: ¿permite alquiler turístico en mi bloque? - Verifica ordenanza municipal (puede haber prohibición específica por calle) - Algunos bloques tienen reglas internas (comunidad de propietarios): comprobar acta si alquiler turístico está permitido Riesgo: Solicitud denegada si edificio está en zona restringida. En ese caso, solo opción es recurso administrativo (costeoso, tasa éxito baja). SOLUCION ALTERNATIVA: Algunos propietarios en bloques restringidos usan 'alquiler de cuarto' (hostal) en lugar de 'apartamento turístico'. Regulación es diferente, pero aún requiere licencia (y es legal más complicada). SITUACION 2: PISO EN FINCA RÚSTICA O ZONA PERIFÉRICA Fincas rurales (New Andalucía, El Rosario, Ojen) tienen regulación diferente. Pueden permitir alquiler turístico más fácilmente. Trámite: Más sencillo, menos documentación requerida (a veces). Duración: Similar (3-4 meses). Riesgo: Bajo. SITUACION 3: ARRENDATARIO (NO PROPIETARIO) Si alquilas el piso (no lo posees), puedes pedir licencia turística SOLO si: - Contrato de arrendamiento permite 'subarrendamiento turístico' explícitamente - Propietario firma documento autorizando alquiler turístico - Impuestos y responsabilidades corren a tu nombre (aunque no seas dueño) Complicación: Algunos propietarios no permiten (miedo a daños, conflictos legales). Si no permiten, no puedes tramitar licencia. SOLUCION: Negocia con propietario. Ofrécele % de ingresos o toma seguro responsabilidad que lo proteja. SITUACION 4: PISO YA EN ALQUILER RESIDENCIAL Si actualmente el piso es alquilado a residente permanente, cambiar a turístico tiene implicaciones: - Contrato residencial típicamente prohíbe subarrendamiento turístico - Requiere rescindir contrato residencial (notificación 30 días, compensación posible) - Luego tramitar licencia turística Tiempo total: 3-6 meses (1-2 desalojar + 3-4 trámite licencia) Riesgo legal: Bajo si proceso es correcto. SITUACION 5: COMPRA DE PISO CON LICENCIA EXISTENTE Si compras piso que YA tiene licencia turística: - Licencia es transferible al nuevo propietario - Requiere solicitud de 'cambio de titular' (más rápido, 2-4 semanas) - Documentación: nuevo DNI, nueva póliza seguro, verificación de cumplimiento - Costo: €200-400 (tasas reducidas) Ventaja: No requiere nueva reforma, certificados viejos son válidos (si recientes). Desventaja: Si certificados tienen >5 años, puede requerir renovación.

Después de toda esta información, aquí van recomendaciones prácticas. HAZLO (obtén licencia): - Si ADR proyectado es €100+/noche: licencia (€2.500 año 1) es 1% del ingreso anual - Si planeas piso turístico >2 años: licencia amortiza rápido - Si edificio/zona permite (verificado): proceso es straightforward - Si tienes presupuesto para reforma (si aplica): hazlo ahora junto con solicitud CONSIDERA RIESGO: - Si ADR es €60-80/noche: licencia es 3-4% del ingreso, más relevante (pero aún rentable) - Si zona de Marbella es restrictiva: consulta abogado antes de invertir - Si tienes mala relación con vecinos: riesgo de denuncia es real NO LO HAGAS (legal risk): - Si zona prohíbe explícitamente alquiler turístico - Si no tienes presupuesto para reforma/certificados - Si planeas operación <1 año (licencia no amortiza) ALTERNATIVA: - Alquiler residencial tradicional: €700-1.200/mes sin licencia requerida, legal claro, income predecible - ROI menor que turístico, pero riesgo legal zero MI POSICIÓN PROFESIONAL: Obten licencia. El costo es mínimo vs riesgo legal. Marbella inspeccciona frecuentemente (especialmente post-COVID cuando boom turístico fue grande). No vale la pena apostar a la suerte. Además, licencia legitima el negocio: acceso a seguros, créditos, venta futura del piso con valor turístico. GESTA LEGAL: - Año 1: Invierte €2.500 en licencia - Año 2-5: Mantén seguro (€350/año) - Año 5: Renovación (otro €1.500) - ROI: Si ADR es €100/noche, licencia se paga en 9 días de funcionamiento. El riesgo evitado es invaluable.