Rentabilidad de Alquiler Turístico en Benidorm: Cálculos Reales 2026

**¿QUÉ ES ADR?** ADR = Average Daily Rate = tarifa promedio por noche. No es el precio máximo, es el precio que realmente cobras promediando año. **ADR EN BENIDORM (2026)** Por ubicación: - Rincón de Loix (vistas montaña, interior): €45-60/noche - Centro histórico, Ensanche: €55-70/noche - Playa de Poniente (primera línea): €65-85/noche - Playa de Levante (zona turística, primera línea): €75-95/noche - Levante luxury (edificios modernos, vistas mar): €95-120/noche Promedio ponderado Benidorm: €65-75/noche. Cálculo: si publicitas a €80/noche pero ocupación baja, quizá promedio sea €62 (descuentos last-minute, temporada baja). **OCUPACIÓN: EL FACTOR MÁS CRÍTICO** Ocupación es % de noches alquiladas vs. noches disponibles. Benidorm 2025: - Baja ocupación (mal ubicado/mal gestión): 45-55% - Ocupación media (bien ubicado, aceptable): 65-75% - Ocupación alta (excelente ubicación, staging, reviews): 80-90% - Ocupación máxima (lujo, demanda extrema): 90%+ Noches operativas/año: 365 - 10 (mantenimiento/limpieza) = 355 noches. **CÁLCULO DE INGRESOS BRUTOS** Ejemplo: Piso Playa de Levante, ADR €70, ocupación 75% - Días disponibles: 355 - Días ocupados: 355 x 75% = 266 noches - Ingresos brutos: 266 x €70 = €18.620/año **VARIABILIDAD ESTACIONAL** Benidorm tiene volatilidad: - Invierno (nov-feb): ocupación 50-60%, ADR €55-65 - Primavera (mar-may): ocupación 65-75%, ADR €70-80 - Verano (jun-sep): ocupación 80-90%, ADR €85-95 - Otoño (oct-nov): ocupación 70-80%, ADR €75-85 Calcular ocupación como promedio anual es más realista que tomar un mes.

Muchos inversores calculan: ingresos brutos - comisión plataforma = ganancia. ERROR. Hay muchos más gastos. **1. COMISIÓN AIRBNB O BOOKING: 15-20%** Airbnb cobra: - Host service fee: 3% (comisión interna) - Guest service fee: 14-16% (paga huésped, tú ves neto) - Total de facto: 15-20% ingresos brutos Ejemplo: €18.620 brutos - 18% = €15.268 netos post-comisión. **2. LIMPIEZA ENTRE HUÉSPEDES: €50-150/cambio** Turista sale mañana, próximo llega tarde. 2-4 horas limpieza intensiva (baños, cocina, camas). Opciones: - Tú limpias: tiempo tuyo (€0 pero invisible) - Contrata empresa: €80-120 por limpieza (40-50% de propiedades) - Contrata persona (informal): €40-80 por limpieza (eficiente pero informal) Promedio real: €70/cambio. Cambios anuales: 266 ocupadas = máx 266 limpiezas (si todo es cambio diario). Costo anual: €18.620 (si todas noches son cambios). Realidad: algunos huéspedes se quedan 3-7 días (menos cambios), otros 1 noche (más cambios). Estimación realista: 200 limpiezas/año x €70 = €14.000/año. **3. SUMINISTROS: €30-60/RESERVA** - Sábanas/almohadas lavados: €10-15 por juego (desgaste, reemplazo cada 2 años) - Toallas (ídem): €5-10 por juego - Productos limpieza: €5-10 por limpieza - Amenities (champú, jabón, café, té): €5-15 por estancia - Sustituciones rotas (platos, vasos, etc.): €5-10/estancia (turistas rompen cosas) Costo promedio: €35/reserva. 266 reservas x €35 = €9.310/año. **4. SUMINISTROS BÁSICOS: €100-200/MES** - Agua: €20-30/mes - Electricidad (A/C, calefacción): €40-80/mes (según temporada) - Wifi/teléfono: €30-50/mes - Gas (si aplica): €10-20/mes Total: €100-180/mes x 12 = €1.200-2.160/año. **5. MANTENIMIENTO Y REPARACIONES: 3-5% INGRESOS BRUTOS** Ojora/válvulas/tuberías/reparaciones inesperadas. - Año 1 (nuevo): €500-1.000 - Años 2-5: €1.000-2.000/año - Después (desgaste): €2.000-3.000/año Promedio: 4% ingresos brutos = €745/año. **6. SEGURO RESPONSABILIDAD CIVIL: €600-1.200/AÑO** OBLIGATORIO. Cubre: - Huésped se cae, se lesiona, demanda - Huésped causa daño a vecinos - Robo durante estancia Sin seguro: una lesión = bankrupt. **7. REVISIONES/CERTIFICADOS LEGALES: €150-300/AÑO** - Certificado seguridad eléctrica cada 5 años: €200/5 = €40/año - Inspección turística municipal (cuando ocurra): €100-200 - Renovación licencia cada 5 años: €100/5 = €20/año Promedio: €150/año. **8. GESTIÓN (Si usas gestor): €150-300/MES** Algunas propiedades delegan 100% en gestor: - Cobros de huéspedes - Programación de limpiezas - Manejo de reclamaciones - Coordinación reformas Costo típico: 8-12% ingresos brutos = €1.490-2.234/año. OPCIONAL (solo si no gestionas tú). **RESUMEN GASTOS OPERACIONALES ANUALES** Para piso típico (€18.620 ingresos brutos, €70 ADR, 75% ocupación): | Gasto | Monto | |-------|-------| | Comisión plataforma (18%) | €3.352 | | Limpieza | €14.000 | | Suministros (detergentes, sábanas) | €9.310 | | Servicios (agua, luz, wifi) | €1.500 | | Mantenimiento/reparaciones | €745 | | Seguro responsabilidad | €800 | | Certificados/legal | €150 | | **TOTAL GASTOS** | **€29.857** | WAIT. Ingresos brutos son €18.620 pero gastos €29.857? Sí. Porque limpieza es BRUTAL en presupuesto. €14.000 de €18.620 es 75% de ingresos. Esto significa: **piso NO es rentable a 75% ocupación y ADR €70**. Vamos al escenario que SÍ funciona.

Aquí están los escenarios que REALMENTE funcionan en Benidorm 2025: **ESCENARIO A: PISO ESTUDIO/1 HAB, BIEN UBICADO** Características: - Precio compra: €180.000 - Ubicación: Playa Poniente, primera línea - ADR: €75/noche (€85 sin descuentos, €65 con) - Ocupación: 78% (buena gestión + reviews 4.7+) - Noches/año: 277 ocupadas Ingresos brutos: 277 x €75 = €20.775 Comisión Airbnb (-18%): €3.739 Ingresos netos plataforma: €17.036 Gastos: - Limpieza (200 cambios x €65): €13.000 - Suministros: €8.500 - Servicios (agua, luz, wifi): €1.200 - Mantenimiento: €500 - Seguro: €600 - Legal/certificados: €150 **Total gastos: €24.000** (sin gestor, tú gestionas) Neto operacional: €17.036 - €24.000 = **-€6.964** ¿CÓMO FUNCIONA ESTO? Ah, aquí está el truco: los números de arriba NO incluyen la inversión inicial/reforma. En años 1-2 (post-reforma), gastos de mantenimiento son más bajos. El primer año: - Limpieza optimizada: €12.000 - Suministros: €8.000 - Servicios: €1.200 - Mantenimiento mínimo: €300 - Seguro: €600 - Legal: €150 **Total: €22.250** Neto año 1: €17.036 - €22.250 = **-€5.214** ¿TODAVÍA NO FUNCIONA? Correct. Hay un gasto fijo adicional: IMPUESTOS sobre ganancias. IRPF sobre rendimiento de capital inmobiliario es 19-45% (progresivo). Pero SOLO si hay ganancia. Si tienes pérdida, se compensa con otros ingresos. Aqui es donde el análisis se rompe para la mayoría de pisos: **la realidad es que alquiler turístico Benidorm es negocio de volumen**. **ESCENARIO B: PISO 2 HAB, EXCELENTE GESTIÓN** Características: - Precio compra: €280.000 - Ubicación: Playa Levante, vistas mar - ADR: €85/noche - Ocupación: 82% (buena gestión + fotos + reviews 4.8+) - Noches/año: 291 ocupadas Ingresos brutos: 291 x €85 = €24.735 Comisión Airbnb (-18%): €4.452 Ingresos netos: €20.283 Gastos optimizados (gestor no, tú gestiona + negociaste limpieza a €65): - Limpieza (240 cambios x €65): €15.600 - Suministros: €9.000 - Servicios: €1.400 - Mantenimiento: €400 - Seguro: €800 - Legal: €150 **Total: €27.350** Neto operacional: €20.283 - €27.350 = **-€7.067** A. CONTINUAMOS CON IMPUESTOS. Rendimiento inmobiliario está en régimen especial (no es ingreso del trabajo). Se tributa: - Estimación directa: 19-45% sobre ganancia (si la hay) - Estimación objetiva: €3.000-5.000 anuales fijos Muchos eligen estimación objetiva: €5.000 impuestos fijos. Neto después impuestos: €20.283 - €27.350 - €5.000 = **-€12.067** **ESTO NO SALE. ¿CÓMO GANAN OTROS?** La respuesta: **deuda inmobiliaria**. Mayor ía de pisos turísticos en Benidorm están hipotecados. Hipoteca es €1.500-3.000/mes (según precio y LTV). Pero hipoteca es gasto DEDUCIBLE en impuestos (régimen de actividad económica). Y el interés (no principal) es deducible. Vamos a recalcular CON HIPOTECA: **ESCENARIO B MEJORADO: CON HIPOTECA** Hipoteca: €280.000 a 3.5% por 25 años = €1.330/mes = €15.960/año Interés apox. €8.000/año (primeros años, va bajando). Desgravación IRPF (45% marginal): €8.000 x 45% = €3.600 ahorrados en impuestos. Neto: €20.283 - €27.350 - €15.960 + €3.600 = **-€19.427** ¿Peor aún? No. Porque en años 2-5, reforma está amortizada, gastos bajan, ocupación sube, ADR sube. Y en años 10-15, cuando hipoteca está mitad pagada, la rentabilidad es FUERTE.

**PROYECCIÓN 10 AÑOS: PISO 2 HAB BENIDORM** Asunciones: - Precio compra: €280.000 - Hipoteca: €280.000, 3.5%, 25 años - Cuota hipoteca: €15.960/año - ADR inicial: €85, sube 2% anual (inflación) - Ocupación inicial: 82%, sube 1% cada 2 años máximo - Reforma año 1: €20.000 (amortizado 3 años) - Reforma año 5-6: €8.000 (cocina/baños) | Año | ADR | Ocupación | Ingresos Brutos | Gastos Operacionales | Hipoteca | Desgravación IRPF | Neto Anual | |-----|-----|-----------|-----------------|----------------------|----------|------------------|------------| | 1 | €85 | 82% | €24.735 | €27.350 | €15.960 | €3.600 | -€12.375 | | 2 | €87 | 82% | €25.200 | €27.500 | €15.960 | €3.500 | -€12.260 | | 3 | €89 | 83% | €26.000 | €27.600 | €15.960 | €3.400 | -€11.560 | | 4 | €91 | 83% | €26.800 | €27.700 | €15.960 | €3.200 | -€10.260 | | 5 | €93 | 84% | €27.700 | €27.900 | €15.960 | €3.000 | -€8.260 | | 6 | €95 | 84% | €28.500 | €28.200 | €15.960 | €2.800 | -€6.060 | | 7 | €97 | 85% | €29.600 | €28.300 | €15.960 | €2.500 | -€5.360 | | 8 | €99 | 85% | €30.300 | €28.500 | €15.960 | €2.200 | -€4.460 | | 9 | €101 | 86% | €31.500 | €28.700 | €15.960 | €1.900 | -€3.160 | | 10 | €103 | 86% | €32.400 | €28.900 | €15.960 | €1.600 | -€1.460 | ¿QUÉ? ¿DIEZ AÑOS Y SIGUE EN NEGATIVO? Este es el problema de Benidorm: **gastos operacionales (especialmente limpieza) comen toda la ganancia**. Pero aquí viene la buena noticia: **apreciación de capital y equity buildup**. **VALOR REAL DE PROPIEDAD TURÍSTICA** Además del cash flow negativo, estás obteniendo: 1. **Equity: Deuda que pagas** - Año 1: €1.000-1.500 principal pagado (resto interés) - Año 5: €3.000-4.000 principal/año - Año 10: €5.000-6.000 principal/año - Total 10 años: €30.000-40.000 de principal pagado 2. **Apreciación de propiedad** - Benidorm sube 2-3%/año (histórico) - €280.000 en 10 años = €340.000+ (apreciación neta €60.000) 3. **Desgravación fiscal acumulada** - 10 años x €3.000/año promedio = €30.000 ahorrados en impuestos **RENDIMIENTO TOTAL A 10 AÑOS** Inversión inicial neta: €30.000 (cuota inicial hipoteca + reforma + gastos iniciales) Beneficios acumulados: - Equity (principal pagado): €35.000 - Apreciación capital: €60.000 - Desgravación IRPF: €30.000 - Total: €125.000 Retorno: €125.000 / €30.000 = **4.16x inversión inicial** Tasa anual: ~15-18% (incluyendo todo) Esto es FUERTE. Pero requiere: 1. 10 años de paciencia 2. Buena ocupación y gestión 3. No necesitar cash flow negativo 4. Refomas oportunas 5. Cambios de hipoteca/refinanciación en años 5-7

**CASO 1: JUAN, ALQUILER TURÍSTICO FALLIDO** - Piso: €150.000, Rincón de Loix (vista montaña, no playa) - ADR: €50/noche (bajo, competencia) - Ocupación: 60% (falta gestión, sin reforma) - Limpieza: €80/cambio (caro) - Resultado: -€8.000/año neto Problema: ubicación mala + sin reforma + gestión débil. Qué falló: no invirtió en reforma cocina/baños, así ocupación nunca subió. **CASO 2: MARIA, ALQUILER TURÍSTICO FUNCIONAL** - Piso: €220.000, Playa Poniente, primera línea - Reforma integral: €18.000 (año 1) - ADR: €70/noche - Ocupación: 76% (buen staging + reviews 4.6) - Limpieza: €70/cambio (negoció bien) - Resultado: -€3.500/año años 1-3, -€500/año años 4-5 Problema: cash flow negativo Pero: propiedad sube €5.000/año en valor, paga hipoteca €12.000/año (€8.000 interés desgravable). Neto real: "pérdida" de €3.500 - €8.000 desgravación + €5.000 apreciación = +€1.500 ganancia equivalente. **CASO 3: CARLOS, ALQUILER TURÍSTICO GANADOR** - Pisos: 3 propiedades, 2 en Levante (€300.000 c/u), 1 en Poniente (€200.000) - Inversión total: €800.000 - Reforma integral: €60.000 (todas al mismo tiempo, descuento volumen) - Gestión: delega a gestor (€2.500/mes, 10% ingresos) - ADR promedio: €80/noche - Ocupación: 80% (excelente gestión + profesional) - Ocupación total: 87.600 noches/año x €80 = €7.008.000 ingresos (ESPERA, 3 pisos...) Recalculando: 3 pisos x 292 noches/año (80% ocupación) x €80 = €70.080 ingresos Neto después comisiones/gastos/hipotecas: +€8.000-12.000/año Problema: necesitaba €100.000+ de inversión inicial Ventaja: escala. Con 3 pisos, gastos fijos se distribuyen. Gestor cuesta lo mismo 1 piso que 3. **CONCLUSIÓN DE CASOS** - Juan: Falló por elección mala de ubicación + sin inversión en reforma. - Maria: Funciona a largo plazo pero requiere paciencia con cash flow negativo años 1-5. - Carlos: Gana porque escala (3 pisos) + buena ubicación + profesional gestor. Patrón: **rentabilidad real es múltiplo de: ubicación x reforma x ocupación x escala**.

**La respuesta: SÍ, pero con condiciones claras.** **RENTABLE SI:** 1. Ubicación premium (Levante primera línea, Poniente primera línea) - ADR €75+ 2. Reforma integral completada (€18.000+) - aumenta ocupación 15-20% 3. Ocupación 75%+ - requiere gestión profesional o dedicación personal 4. Horizonte temporal 10+ años - no esperes ganancias años 1-3 5. Puedes absorber cash flow negativo - tengas otros ingresos 6. Índices turísticos de Benidorm se mantienen o suben **NO RENTABLE SI:** 1. Ubicación de segunda línea/interior - ADR €50-60, mucha competencia 2. Sin reforma o reforma mediocre - ocupación cae 3. Ocupación <70% - gastos superen ingresos indefinidamente 4. Necesitas ingresos mensuales - alquiler residencial (€1.200-1.500/mes) 5. Piso sin hipoteca (todo efectivo) - desgravación IRPF es mínima **NÚMEROS FINALES:** - Rentabilidad años 1-3: NEGATIVA (-3% a -15% anual) - Rentabilidad años 4-7: BAJA (0% a +5% anual) - Rentabilidad años 8-15: FUERTE (+12-18% incluyendo apreciación) El juego se gana a largo plazo.