Rentabilidad del alquiler turístico en Bilbao 2026: análisis real con números

Comencemos con lo obvio: cuánto pueden ingresar. PRECIO POR NOCHE BILBAO (rango realista 2026): ZONA BAJA (Deusto residencial, Abando menos central): - Precio noche: 65-80 € - Tipo: piso 50-60 m², 1-2 dormitorios - Temporada: ocupación 50-60% - Ingresos año estimado: 11.900-17.500 € ZONA MEDIA (Casco Viejo, Abando central): - Precio noche: 85-110 € - Tipo: piso 60-80 m², 2 dormitorios, bien ubicado - Temporada: ocupación 65-75% - Ingresos año estimado: 20.600-30.200 € ZONA PREMIUM (Junto Guggenheim, vistas río): - Precio noche: 120-160 € - Tipo: piso 80-100 m², 2-3 dormitorios, vista/diseño - Temporada: ocupación 75-85% - Ingresos año estimado: 33.000-49.600 € VARIABILIDAD OCUPACIÓN (MUY IMPORTANTE): Bilbao tiene estacionalidad clara: - Abril-mayo: ocupación 70-80% (primavera, turismo cultural) - Junio-septiembre: ocupación 75-85% (verano, máximo) - Octubre-marzo: ocupación 40-60% (baja, lluvia, frío) ESTIMACIÓN OCUPACIÓN ANUAL: Ocupación media 65% es REALISTA. Muchos inversores asumen 80-90% = ERROR. Fórmula simplificada: Precio noche (€) x ocupación (%) x 365 días = ingresos año EJEMPLO ZONA MEDIA: 95 €/noche x 0.65 ocupación x 365 = 22.520 € año PERO NO ES LINEAL: Meses punta (julio-agosto): 95 € x 0.80 x 61 = 4.672 € Meses bajos (noviembre-febrero): 85 € x 0.45 x 122 = 4.659 € Meses medios (resto): 90 € x 0.68 x 182 = 11.126 € TOTAL: ~20.500 € (estimación más realista) ACTUAL COMPETENCIA (2026): Bilbao ha saturado. Hace 5 años, piso Casco Viejo ganaba 30.000-35.000 €/año. Ahora: 20.000-25.000 € (más competencia, precios bajaron). MATURAZ MERCADO: Airbnb + Booking han llegado equilibrio. No es 'oro' como hace 10 años, pero sigue siendo viable.

Aquí es donde muchos se llevan sorpresa. Del ingreso bruto, estos son costos obligatorios: COSTO 1: SEGURIDAD SOCIAL (OBLIGATORIA) Qué es: Afiliación como autónomo actividad económica Monto: 250-350 € mes = 3.000-4.200 € año Es obligatorio: SÍ (no importa si generas ingresos, es cuota mínima) Nota: En 2026, el mínimo puede subir a 350-380 €/mes Costo anual estimado: 3.600 € COSTO 2: IMPUESTO TURÍSTICO Qué es: Impuesto sobre ingresos alquiler turístico (Gobierno Vasco) Tarifa: ~5% ingresos brutos (puede ser 4-6% según temporada) Ejemplo: 20.000 € ingresos x 5% = 1.000 € Costo anual estimado: 1.000-1.500 € COSTO 3: SEGURO RESPONSABILIDAD CIVIL Qué es: Seguro por si turista se lesiona o causa daño Monto: 150-300 € año (varía por piso, ubicación, tamaño) Es obligatorio: SÍ (por ley) Costo anual estimado: 200 € COSTO 4: MANTENIMIENTO + REPARACIONES Qué incluye: Cambio bombillas, llave, pintura toque, electrodoméstico roto, fontanería menor Monto: Difícil estimar. Realista 5-8% ingresos año Ejemplo: 20.000 € x 6% = 1.200 € año Nota: Algunos años más (refrigerador se muere), otros menos Costo anual estimado: 800-1.500 € COSTO 5: SERVICIOS (si contratas gestor) Qué incluye: Si contratas agencia que maneja Airbnb, check-in, limpieza, gestión Monto: Típicamente 15-20% ingresos Ejemplo: 20.000 € x 18% = 3.600 € Nota: Si lo haces tú = 0 €, pero tiempo tuyo (~5 horas/semana) Costo anual estimado: 0 € (DIY) o 3.000-4.000 € (agencia) COSTO 6: SUMINISTROS (agua, luz, WiFi, gas si proporciona) Qué incluye: Si pagas servicios Monto: Típicamente 50-100 €/mes Nota: Muchos inversores hacen "todo incluido", otros no Costo anual estimado: 600-1.200 € COSTO 7: LIMPIEZA ENTRE HUÉSPEDES Qué incluye: Limpieza profunda + ropa cama nueva después cada turista Monto: 40-80 € limpieza (si contratas) o tu tiempo Frequencia: Cada cambio turista (típicamente 2-3 veces/semana) Costo anual estimado: 1.500-3.000 € (si contratas) o 0 € (tú mismo, ~6 horas/semana) COSTO TOTAL OPERATIVO (estimado año): SI LO HACES TÚ (sin agencia, DIY máximo): - SS: 3.600 € - Impuesto turístico: 1.200 € - Seguro: 200 € - Mantenimiento: 1.000 € - Suministros: 800 € - Limpieza (tú mismo): 0 € TOTAL: 6.800 € año Tiempo invertido: ~8-10 horas/semana SI CONTRATAS AGENCIA (gestor + limpieza): - SS: 3.600 € - Impuesto turístico: 1.200 € - Seguro: 200 € - Mantenimiento: 1.000 € - Agencia (gestión + limpieza): 3.600 € (18% ingresos) - Suministros: 800 € TOTAL: 10.400 € año Tiempo investido: 1-2 horas/semana (supervisión) ADEMÁS: IRPF (IMPUESTO PERSONAL) No es coste directo de negocio, pero es impuesto que PAGAS. Cómo se calcula: Ingresos alquiler + otros ingresos = base gravable Tarifa: Varía, típicamente 19-45% según nivel ingresos Ejemplo simplificado: Ingresos alquiler: 20.000 € Menos: SS (3.600 €), seguro (200 €), impuesto turístico (1.000 €), mantenimiento (1.000 €) = 14.200 € neto IRPF sobre 14.200 € x 19% (aprox) = 2.698 € Neto FINAL: 14.200 - 2.698 = 11.502 € (Nota: Es simplificado, es complejo, usa asesor fiscal.)

Vamos con números concretos. Tres pisos: pobre, normal, bueno. ESCENARIO 1: PISO BAJO (Deusto residencial, pequeño) Características: - Tamaño: 50 m², 1 dormitorio - Precio: compra 180.000 € - Ubicación: Deusto, 2 km Guggenheim - Precio noche: 75 € promedio - Ocupación: 60% (menos turismo) INGRESOS BRUTOS: 75 € x 0.60 x 365 = 16.425 € año COSTOS: - SS: 3.600 € - Impuesto turístico (5%): 821 € - Seguro: 180 € - Mantenimiento: 900 € - Suministros: 600 € - Limpieza (tú mismo): 0 € - Agencia: 0 € (tú mismo) TOTAL COSTOS: 6.101 € INGRESO NETO (antes IRPF): 16.425 - 6.101 = 10.324 € IRPF (estimado 19%): 1.961 € NETO FINAL: 10.324 - 1.961 = 8.363 €/año ROI ANUAL: 8.363 / 180.000 = 4.6% Comparación: Alquiler residencial Bilbao ~3-3.5% (este gana más) Diferencia: +1.1% vs. residencial VEREDICTO: Rentable pero margen no es amplio. --- ESCENARIO 2: PISO MEDIO (Casco Viejo, 2 dormitorios, reformado) Características: - Tamaño: 70 m², 2 dormitorios - Precio: compra 280.000 € (+ reforma 55.000 € = 335.000 € inversión total) - Ubicación: Casco Viejo, 5 min Guggenheim - Precio noche: 95 € promedio - Ocupación: 70% (buena ubicación) INGRESOS BRUTOS: 95 € x 0.70 x 365 = 24.258 € año COSTOS: - SS: 3.600 € - Impuesto turístico (5%): 1.213 € - Seguro: 220 € - Mantenimiento: 1.400 € - Suministros: 700 € - Agencia (18% ingresos): 4.366 € TOTAL COSTOS: 11.499 € INGRESO NETO (antes IRPF): 24.258 - 11.499 = 12.759 € IRPF (estimado 19%): 2.424 € NETO FINAL: 12.759 - 2.424 = 10.335 €/año ROI ANUAL: 10.335 / 335.000 = 3.1% (Nota: inversión total incluye reforma) PERO: Reforma se amortiza en 4 años (ver análisis anterior). Año 5+, ROI sube a 6.5%. Si solo cuentas compra (280.000): ROI año 1 = 3.7%, año 5 = 6.8% VEREDICTO: Rentable especialmente después año 4 (cuando reforma amortiza). --- ESCENARIO 3: PISO PREMIUM (Junto Guggenheim, diseño, vistas) Características: - Tamaño: 85 m², 2-3 dormitorios, vista Guggenheim - Precio: compra 450.000 € (+ reforma 60.000 € = 510.000 € total) - Ubicación: Abando junto Guggenheim - Precio noche: 135 € promedio - Ocupación: 78% (muy buscado) INGRESOS BRUTOS: 135 € x 0.78 x 365 = 38.588 € año COSTOS: - SS: 3.600 € - Impuesto turístico (5%): 1.929 € - Seguro: 250 € - Mantenimiento: 2.000 € - Suministros: 800 € - Agencia (18%): 6.946 € TOTAL COSTOS: 15.525 € INGRESO NETO (antes IRPF): 38.588 - 15.525 = 23.063 € IRPF (estimado 19%): 4.382 € NETO FINAL: 23.063 - 4.382 = 18.681 €/año ROI ANUAL: 18.681 / 510.000 = 3.7% Pero: Año 1-4 recupera reforma. Año 5+, inversión = 450.000, ROI = 4.1% VEREDICTO: Rentable, pero ROI similar otros escenarios (5% compra, 3-3.7% total inversión). --- COMPARACIÓN RESUMEN: | Piso | Inversión Total | Ingreso Neto | ROI Anual | Vs. Residencial | |-----------|-----------------|--------------|-----------|------------------| | Bajo | 180.000 € | 8.363 € | 4.6% | +1.1% | | Medio | 335.000 € | 10.335 € | 3.1% (año 1) | +0.5% (año 5: 6.5%) | | Premium | 510.000 € | 18.681 € | 3.7% (año 1) | +0.2% (año 5: 4%) | OBSERVACIONES: 1. ROI año 1 es más bajo si incluyes reforma (porque es inversión grande). 2. ROI sube años siguientes cuando reforma ya está amortizada. 3. Piso pequeño (bajo) tiene mejor ROI porque es precio más accesible. 4. Piso premium tiene más ingresos absolutos (€18.000 vs. €8.000) pero ROI% similar.

Pregunta frecuente: ¿mejor alquiler turístico o residencial? ALQUILER RESIDENCIAL (inquilino 12 meses): Precio noche equivalente: 20 € (600 €/mes) Ingresos anual: 600 x 12 = 7.200 € Costos (IBI, mantenimiento, impuesto, seguro, insolvencia): ~1.500 € Ingreso neto: 5.700 € ROI: 5.700 / 280.000 = 2% Ventajas: - Ocupación garantizada (inquilino debe vivir ahí) - Menos mantenimiento (inquilino cuida piso) - Menos gestión (contrato legal, inquilino cuida) Desventajas: - Ingresos bajos - Inquilino puede causar daños - Desahucio tarda 18+ meses (problema serio) ALQUILER TURÍSTICO (cambio de huéspedes): Precio noche: 95 € Ingresos anual (70% ocupación): 24.258 € Costos: ~11.500 € Ingreso neto: 12.758 € ROI: 12.758 / 335.000 = 3.8% Ventajas: - Ingresos 3-5x más altos - No tenés inquilino viviendo (menos daño, menos problema) - Flexibilidad (cierra piso si quieres, no vinculante) Desventajas: - Más gestión (limpiezas, check-in, manejo turistas) - Ocupación variable - Regulación estricta (Decreto 101/2018) - Agencia de gestión cuesta 15-20% COMPARACIÓN DIRECTA: Piso valor 280.000 €: - Residencial: 7.200 € ingresos, ~5.700 € neto = 2% ROI - Turístico: 24.250 € ingresos, ~12.750 € neto = 4.5% ROI Diferencia: Turístico gana ~7.000 € MÁS por año (~125% más). CÓMO ELEGIR: ELIGE TURÍSTICO SI: - Quieres máximo ingreso - Tienes tiempo para gestión (o dinero para agencia) - Piso está en zona turística buena - Aceptas regulación/impuestos ELIGE RESIDENCIAL SI: - Quieres estabilidad/tranquilidad - No quieres manejo diario - Piso está en zona residencial (no turística) - Ocupación turística es baja (menos de 50%) NOTA IMPORTANTE: Combinar ambos es posible: alquiler residencial 10 meses + turístico 2 meses = medio camino. O residencial invierno (baja turismo) + turístico verano (alta demanda).

Tu ROI no es fijo. Estas variables lo modifican (+/-). VARIABLE 1: OCUPACIÓN Impacto: Muy alto Rango: 40% (piso abandonado) a 85% (máximo realista) Cómo optimizar: - Reforma baño/cocina: sube ocupación 5-10% - Fotos profesionales: sube 5-8% - Precio justo (no sobre-cotizar): sube 10-15% - Home staging: sube 5-10% Costo optimización: 2.000-3.000 €, recupera en 6-12 meses. VARIABLE 2: PRECIO POR NOCHE Impacto: Alto Rango: Depende zona (60-160 €) Cómo optimizar: - Reforma sube precio 20-30 € noche - Mejor descripción sube 5-10 € - Vistas especiales sube 30-40 € - Competencia baja el precio Costo optimización: 1.000-2.000 € (marketing), o reforma 55.000 € (sube 25 €). VARIABLE 3: COSTOS OPERATIVOS Impacto: Directo (reduce neto 1:1) Rangas: - Agencia: 15-20% ingresos (grande) - SS: fijo 3.600 € (no evitable) - Mantenimiento: 5-8% ingresos Cómo optimizar: - DIY gestión (ahorra 15-20%): inviertes tiempo - Negocia agencia (algunos hacen 12-15%) - Preventivo mantenimiento (evita reparaciones grandes) Ahorro potencial: 3.000-5.000 € año. VARIABLE 4: ESTACIONALIDAD Impacto: Crítico Bilbao: Verano alto, invierno bajo Cómo optimizar: - Evento marketing marzo-abril (Semana Santa, primavera) - Descuento octubre-febrero (para llenar ocupación) - Gestiona dinámicamente precio (caro julio-agosto, barato enero) Impacto: +10-15% ocupación anual. VARIABLE 5: REGULACIÓN Impacto: Decrece ingresos 5-10% Riesgos: - Nuevas restricciones (máx. 90 días/año, límite pisos por persona) - Cambio impuestos (5% → 8%) - Aumento SS (3.600 € → 4.000 €) Cómo mitigar: - Mantén licencia vigente - Declara todo (evita sorpresas) - Diversifica (no 100% turístico si posible) VARIABLE 6: REPARACIONES/SORPRESAS Impacto: Puede destruir año Ejemplos: - Refrigerador roto: 800 € - Fontanería: 1.500 € - Aire roto: 2.500 € Cómo mitigar: - Presupuesta contingencia 10-15% ($1.500-2.500 € año). - Mantén fondo emergencia (3-6 meses costos). - Electrodomésticos con garantía extendida. CÁLCULO PARA OPTIMIZAR RENTABILIDAD: Scenario actual (BAJO): 4% ROI Tienes 280.000 € piso. Ganancia anual: 11.200 € Optimizaciones (inversión + impacto): 1. Reforma baño (10.000 €): +5% ocupación, +10 € precio = +2.000 €/año ROI mejora: 13.200 / 290.000 = 4.5% Break-even: 5 años 2. Fotos profesionales (500 €): +8% ocupación = +1.500 €/año ROI mejora: 14.700 / 290.500 = 5% Break-even: 4 meses 3. Home staging (1.500 €): +7% ocupación = +1.300 €/año ROI mejora: 16.000 / 292.000 = 5.4% Break-even: 14 meses Total inversión: 12.000 € Ganancia adicional año 1: 4.800 € Year 2+: 4.800 € extra anual (ROI 5.4% vs. 4% inicial = +34%). VEREDICTO: Vale la pena invertir en optimización.