Rentabilidad Alquiler Turístico Cádiz: ADR €60-80, ROI Real 6-9% Anual

Cádiz es una ciudad única en Europa. La única que no fue conquistada por los moros durante 800 años. Eso es historia. Y la historia es lo que venden los turistas. Cádiz recibe 1.2 millones de turistas anuales, con tendencia al alza especialmente desde 2023. Playas (Caleta), gastronomía (ortiguillas, coquinas, boquerones), Carnaval (febrero, pico de ocupación), y ese encanto desgastado que hacen que viajeros repitan. He gestionado más de 20 propiedades en Cádiz desde 2016, y te puedo decir: es uno de los pocos mercados de alquiler turístico en España donde invertir €1.500/m² (compra, renovación integral) genera 9-11% ROI anual sin endeudamiento. En Madrid o Barcelona, ves 5-7%. Cádiz tiene un diferencial porque los precios de compra son bajos comparados con demanda turística. Casco Antiguo: compra €1.600-2.000/m², alquileres turísticos pagan €1.400-1.800/mes por apartamento de 65m² (€21-27/m²/mes). La Viña: compra €1.300-1.700/m², alquileres turísticos pagan €1.200-1.600/mes (€18-25/m²/mes). Santa María: compra €1.200-1.500/m², alquileres pagan €900-1.200/mes (€15-20/m²/mes). La regulación Decreto 28/2016 es un activo, no un pasivo. Quien lo entiende, gana.

Average Daily Rate (ADR) es la métrica de oro del turismo. En Cádiz, los datos reales de 2023-2024 muestran: Casco Antiguo (zona premium): ADR €75-95/noche en alta temporada (julio-agosto, Carnaval), €50-65 en media temporada (mayo-junio, septiembre-octubre), €40-50 en baja temporada (noviembre-febrero, excepto Carnaval). La Viña (zona media): ADR €65-80 alta temporada, €45-55 media, €35-45 baja. Santa María (zona accesible): ADR €55-70 alta, €40-50 media, €30-40 baja. Promedio anual ponderado Cádiz: €60-70/noche es el benchmark. Esto incluye todos los OTAs: Airbnb, Booking, Vrbo, Apartahoteles locales. Si tu propiedad está bien posicionada en Booking (4.7+ estrellas, fotos profesionales, descripción optimizada), puedes aspirar a ADR €75-85. Si dependerás solo de Airbnb sin optimización SEO, ADR €55-65 es más realista. Comparativa: Málaga (rival cercano) ADR €70-85. Sevilla ADR €65-80. Córdoba ADR €50-65. Barcelona ADR €90-120. Madrid ADR €85-110. Cádiz está en la zona media-alta debido a que es playa más gastronomía, pero menos masificada que destinos estándares. Eso permite márgenes sanos sin precio agresivo. Huéspedes en Cádiz buscan experiencia (restaurantes, playa, historia), no lujo. Un apartamento funcional de €1.400/mes genera €1.950-2.100/mes en alquiler turístico. Diferencial €550-700 sobre residencial, €40-50% margen bruto.

El Decreto 28/2016 de Andalucía es la regulación fundamental para viviendas turísticas (VT). No es una barrera, es un estándar. Aquí van los requisitos operativos: Registro obligatorio: tu vivienda turística debe estar registrada en el Registro Andaluz de VT. Costo: €250 de gestión administrativa (tramitación). Tiempo: 6-8 semanas. Sin este registro, no puedes alquilar legalmente turístico (multa €600-10.000 si te detectan). Aislamiento térmico: exigible, mínimo. Un apartamento de 1980 en Cádiz típicamente no cumple. Presupuesto: €2.500-4.000 para aislar suelo, techo, ventanas. Nosotros siempre lo hacemos, además que reduce costos energéticos. Accesibilidad: al menos un 5% de VT deben ser accesibles (si tienes 1 propiedad, es recomendable pero no obligatorio). Costo: rampas, baños accesibles, unos €3.000-5.000. Seguridad: detector de humo, extintor, salidas de emergencia. Presupuesto: €300-500. Licencia ambiental: obligatoria en Cádiz (Ayuntamiento). Costo: €120-200. Tiempo: 2-3 semanas. Número máximo de viviendas turísticas: Cádiz tiene un límite. Actualmente no saturado, pero tienes que respetar densidad por barrio. Consult con Auzolan (gestoría pública) si tu zona permite más. Plazo total desde compra a operar legalmente: 3-4 meses. Costos totales de cumplimiento: €3.200-5.500. Esto es de una sola vez en inversión, no recurrente. A cambio, tienes protección legal, seguros válidos, y credibilidad de OTAs (Booking confía más en propiedades registradas).

Cádiz tiene costos operacionales únicos por su ubicación costera y regulación. Desglosamos un apartamento de 65m² en Casco Antiguo: Gestión (cleaning, check-in, soporte 24/7): €120-150/mes (18-23% de ADR). Esto es lo estándar si usas gestor profesional. Si lo haces tú mismo (limpieza profesional semanal, atención WhatsApp): €300-400/mes de tiempo + €150 cleaning. Aire salado: Cádiz está 200m del mar. Corrosión es real. Equipamiento metálico (radiadores, tuberías, cableado) requiere mantenimiento acelerado. Presupuesto anual: €200-300/año solo por tratamiento anti-corrosión (pinturas, recambios de tuberías). Madrid: €50-100/año. Esto es diferencial. Impuestos y seguros: IBI (predial) €400-600/año. Seguro de alquiler turístico €600-900/año (superior a residencial). IRPF sobre alquiler turístico (ingresos brutos): 45% (marginal + Autonómico). Esto es lo más severo. Agua, electricidad, basura: €60-80/mes. Cádiz tiene tarifa de agua levemente superior. Reparaciones imprevistas: €30-50/mes promedio. En costa, más frecuentes. Total costos mensuales operacionales: €700-1.000. Sobre ADR de €1.900-2.100 (60 noches x €75 promedio anual), margen bruto €900-1.400. Margen neto después de IRPF (45%): €550-800. ROI anual: Si compraste por €100.000 (apartamento + reforma), €550-800 x 12 = €6.600-9.600 anuales. ROI 6.6-9.6%. Si financiaste 50% (€50.000 inversión propia), ROI sube a 13-19%.

Casco Antiguo: Pros: mejor posicionamiento turístico, más reviews en Booking, ADR +€10-15 respecto a La Viña, ocupación 70-75% anual (buena). Contras: precios compra más altos (€1.600-2.000/m²), edificios más viejos (reparaciones más frecuentes), ruido por turismo, menos estacionamiento. Inversión típica 65m²: €104.000-130.000 compra. Reforma integral: €12.000-18.000. Total €116.000-148.000. Ingresos anuales: €1.900-2.200 x 12 = €22.800-26.400. Gastos operacionales: €10.000-12.000. Margen bruto: €12.800-14.400. IRPF (45%): €5.760-6.480. Margen neto: €7.040-7.920. ROI: 5.9-6.8%. La Viña: Pros: valor compra intermedio, más local, buena ubicación cerca playa, ADR sólido €60-75, ocupación 68-72%. Contras: menos saturación turística que Casco, competencia local fuerte. Inversión típica 65m²: €85.000-110.500 compra. Reforma integral: €11.000-16.000. Total €96.000-126.500. Ingresos anuales: €1.700-2.000 x 12 = €20.400-24.000. Gastos: €9.500-11.000. Margen bruto: €10.900-12.500. IRPF: €4.905-5.625. Margen neto: €5.995-6.875. ROI: 6.3-7.2% pero sobre inversión menor, cash on cash mejor. Santa María: Pros: precios compra más bajos (€1.200-1.500/m²), margen neto porcentual puede ser similar, es zona emergente. Contras: menor presencia turística, ADR €55-65 (más bajo), ocupación 60-65% (más variable), menos infraestructura de OTAs. Inversión típica 65m²: €78.000-97.500 compra. Reforma: €10.000-15.000. Total €88.000-112.500. Ingresos: €1.400-1.700 x 12 = €16.800-20.400. Gastos: €8.500-10.000. Margen bruto: €8.300-10.400. IRPF: €3.735-4.680. Margen neto: €4.565-5.720. ROI: 5.2-6.5%. Recomendación: Si buscas máximo ROI porcentual: Casco Antiguo. Si buscas mejor cash on cash y menos riesgo: La Viña. Si tienes presupuesto ajustado: Santa María pero acepta 65-70% ocupación.

Cádiz tiene un perfil estacional definido. No es destino todo-año como Málaga. Desglose mensual ocupación típica (datos 2023): Enero: 45% (post-Navidad, baja demanda). Febrero: 75% (Carnaval, evento clave, tickets de Carnaval generan demanda de alojamiento). Marzo: 55% (primavera temprana, débil). Abril: 60% (semana santa, ocupación media). Mayo: 70% (primavera, viajes de fin de semana desde Madrid/Sevilla). Junio: 75% (verano comienza, turismo francés). Julio: 82% (alto verano, máxima). Agosto: 85% (agosto pico). Septiembre: 70% (post-verano, todavía ocupado). Octubre: 68% (otoño, viajes de puente). Noviembre: 50% (otoño tardío, débil). Diciembre: 60% (Navidades, pero menos que Carnaval). Promedio anual: 66% (conservador). Con buena gestión y precios dinámicos: 70-72%. Esto contrasta con Barcelona (85%), Madrid (80%), pero supera muchas ciudades pequeñas (45-55%). Carnaval es tu oro. 10 días en febrero que generan 25-30% de ingresos anuales. Manejalo bien: sube precios 40-60%, publica en Airbnb/Booking 3 meses antes con descripción 'Carnaval experience'. Ocupación Carnaval: 95%+. Precio semana Carnaval: €110-140/noche. Vs promedio €65. Diferencial: €450-750 por noche x 10 días = €4.500-7.500. Es un mes que puedes ganar casi como otros 4 meses combinados.

No todos los apartamentos turísticos en Cádiz generan igual rentabilidad. La diferencia está en detalles. Presupuestos de renovación para diferenciación: Aire acondicionado inverter split: €3.500-4.500. En Cádiz, julio-agosto lo necesitan. Presencia en Airbnb mejora 15-20%. ROI: 6 meses. Fotos profesionales: €600-1.200. Booking pondero fotografía. Mejor fotos = mejor posicionamiento = +5-8% ocupación. ROI: 2-3 meses. Limpieza profesional semanal: cambio de sábanas, toallas, artículos de amenidad (champú, gel). Costo +€100-150/mes. Pero permite cobrar +€10-15/noche (reviews mejoran). ROI: pagado en ocupación adicional. Vistas al mar (si es posible): Terrace o ventana norte con vista a Caleta. Diferencial ADR +€15-25/noche. Costo: permiso municipal + obra €5.000-8.000. ROI: 6-9 meses. WiFi empresarial (150Mbps, no ADSL): €30-40/mes. Generación de reviews mejora 10%. ADR +€5/noche. ROI: 3 meses. Smart home (termostato, luces automáticas, caja fuerte digital): €2.000-3.000. Permite check-in sin presencia. Comodidad aumenta reviews. ADR +€3-5/noche. ROI: 8-10 meses. Descripción SEO optimizada + keywords Cádiz: Sin costo, tiempo 2h de redacción. Genera +10-15% visibilidad en búsqueda. ROI: inmediato. Estrategia recomendada: Invierte €1.000-2.000 en fotos + WiFi + descripción optimizada al inicio. Luego, si ocupación es 70%+, invierte en AC y smart home. Total inversión diferenciación: €6.000-10.000. Payback: 10-12 meses. Pero el diferencial acumulado de ADR es €100-150/mes permanente.

Cádiz tiene riesgos únicos que necesitan mitigación: Riesgo 1: Saturación de viviendas turísticas. Cádiz crece en popularidad. Airbnb en Cádiz pasó de 200 listados (2016) a 1.200 (2024). Más competencia = presión en ADR. Mitigación: invierte en diferenciación (vistas, AC, fotos). Ocupa nicho (parejas, viajes cortos). Usa múltiples OTAs (no solo Airbnb). ADR se preserva si eres top 20% de oferta. Riesgo 2: Cambios en regulación. Decreto 28/2016 podría endurecerse (como pasó en Barcelona con restricción de VT). Mitigación: mantén registro actualizado, cumple regulación al pie de la letra. Si regulación restringe, propiedad registrada antes de restricción suele estar exenta (derecho adquirido). Riesgo 3: Huéspedes complicados. En Carnaval, despedidas de soltero, pueden dañar propiedad. Mitigación: seguro de alquiler turístico con cobertura de daños (€800-1.000/año). Requiere depósito de garantía (€200-400 por reserva). Depósito se retiene 48h post check-out para inspección. Riesgo 4: Aire salado y mantenimiento acelerado. Mitigación: plan de mantenimiento preventivo anual (pintura, tratamiento anti-corrosión, cambio de ánodos en tuberías). €200-300/año es inversión que evita reparaciones de €1.500+. Riesgo 5: Ocupación baja en noviembre-marzo (excepto Carnaval). Mitigación: estrategia de precios: baja ADR 20-30% en meses débiles para garantizar ocupación. Mejor 65% ocupación con ADR €45-50 que 40% con ADR €70. Mitigación 6: Flota de competidores crecer. Algireiros (plataforma local de VT) y otras plataformas ofrecen comisiones 0% vs Airbnb 15-20%. Mitigación: sé multicanal. Presencia en Booking (10-15% comisión) + Vrbo (10-16%) + Airbnb (15%) + directos vía web. Así distribuyes riesgo y maximizas visibilidad.

Basado en 8 años gestionando viviendas turísticas en Cádiz, aquí va mi veredicto para nuevos inversores. Cádiz es mercado bueno, no excelente. ROI 6-9% es sólido comparado con otros activos (inmuebles residenciales 2-3%, bolsa 5-8%, bonos 3%). El diferencial está en que es rentabilidad estable (no especulativa). Pero requiere operación activa (gestión, mantenimiento, pricing dinámico). No es 'cómpralo y olvídalo'. Recomendación de inversión: Presupuesto €100.000-150.000 (compra + reforma integral). Target: Casco Antiguo o La Viña. Proyección año 1: €6.000-8.000 netos (después de IRPF, operación). Años 2-5: €7.000-9.000 netos (mejora por operación optimizada, AirBnB ranking). Años 5+: €8.000-10.000 netos (estabilidad operativa). Payback del capital: 12-15 años (conservador). Si vendes en año 5 por +€30.000 en apreciación (4% anual, realista en Cádiz), + €35.000 en cash acumulado (rentas netas 5 años), recuperas €65.000 sobre €125.000. ROI total 5 años: 52% (10.4% anual compuesto). Eso es viable. Métricas clave para decidir: Compra €1.500/m² máximo (si es más cara, espera). Reforma €180-220/m² (integrales). ADR esperada €65+ (si es menor, zona débil). Ocupación histórica 70%+ (revisar Airbnb similar, ocupación estimable). Gestión profesional disponible (sin gestor, no funciona, tú mismo pagas tiempo). Consideraciones finales: Si tienes capital limitado (€50.000), mejor invertir en ETF o bolsa. Si tienes €100.000+, Cádiz como 30% de portfolio de inversión es sólido. Diversificación es clave: no todo turístico. Plazo mínimo: 5 años. Si necesitas efectivo antes, mercado inmobiliario Cádiz es lento (4-6 meses venta típicamente).