El alquiler turístico en Fuerteventura genera 12-18% ROI anual. Datos 2026

Los ingresos dependen de ubicación, tamaño, categoría y ocupación. Estos son datos reales de mercado (febrero-marzo 2026): **Precio promedio por noche**: - Apartamento 1 habitación (40m²): 65-85€/noche (categoría 2-3 estrellas) - Apartamento 2 habitaciones (60m²): 85-125€/noche (categoría 3-4 estrellas) - Apartamento 3 habitaciones (80m²): 110-160€/noche (categoría 4 estrellas) - Apartamento 4+ habitaciones (100m²+): 150-250€/noche (categoría 5 estrellas) **Variación por zona**: - Corralejo (playa, turismo): +30% sobre promedio - Puerto del Rosario (céntrico, acceso fácil): precio base - Caleta de Fusta (residencial, tranquilo): -10% sobre promedio - Interior/Tuineje (rural, menos demanda): -20% sobre promedio **Ocupación promedio**: Fuerteventura tiene ocupación media de 65-75% anual. Esto significa: - Enero-Marzo (pico): 85-90% ocupación - Abril-Mayo (shoulder): 70-75% ocupación - Junio-Agosto (verano): 60-70% ocupación (muchos turistas españoles, precios más bajos) - Septiembre-Octubre: 65-70% ocupación - Noviembre-Diciembre: 75-85% ocupación **Ingresos anuales (modelo 2 habitaciones, 60m², Puerto del Rosario)**: - Precio noche: 100€ - Días ocupados anual: 240 días (65% ocupación) - Ingresos brutos: 100€ × 240 = 24.000€/año **Ingresos anuales (modelo 3 habitaciones, 80m², Corralejo)**: - Precio noche: 140€ (base 110€ + 30% Corralejo) - Días ocupados anual: 270 días (73% ocupación, mejor zona) - Ingresos brutos: 140€ × 270 = 37.800€/año Estus cifras son brutas. Después descuentas comisiones, gastos, impuestos.

Ingresos son atractivos, pero los gastos son realistas. Aquí están todos: **Gastos fijos (mensuales)**: - Servicios (agua, electricidad, basura): 80-150€/mes (100€ promedio) - Seguro de responsabilidad civil: 25-40€/mes - Licencia turística (anualizado): 30€/mes (360€/año ÷ 12) - Registro/gestión plataformas: 15€/mes - Mantenimiento preventivo: 30€/mes (pequeños arreglos, revisiones) Total fijo: 230€/mes = 2.760€/año **Gastos variables (por ocupación)**: - Limpieza (después de cada huésped): 30€/noche (incluye hora de trabajo + productos) - Ropa de cama/toallas (reposición): 5€/noche - Servicios extras (wifi, streaming): 2€/noche Total variable: 37€/noche ocupada **Gastos anuales para apartamento 60m² (240 días ocupados)**: - Fijos: 2.760€ - Variables: 37€ × 240 = 8.880€ Total operativo: 11.640€/año **Gastos no operativos (una sola vez, pero amortizables)**: - Reforma integral: 25.000-35.000€ (vida útil: 10 años = 2.500-3.500€/año amortizado) - Muebles y electrodomésticos: 5.000-8.000€ (vida útil: 5 años = 1.000-1.600€/año amortizado) Total amortizado anual: 3.500-5.100€ **Gastos extraordinarios**: - Reparación fachada (cada 3-5 años): 2.000-5.000€ - Cambio aire acondicionado (cada 7-10 años): 3.000-6.000€ - Problemas estructurales: variable Promedio anual: 500-800€ **Total gastos anuales realistas (60m²)**: - Operativos: 11.640€ - Amortización reforma/muebles: 4.300€ - Extraordinarios: 650€ TOTAL: 16.590€/año Esto es ANTES de impuestos.

Canarias tiene impuestos especiales para ingresos turísticos. No puedes ignorarlos: **Impuesto sobre la Renta (IRPF)**: Los ingresos por alquiler turístico son rendimiento de capital mobiliario. Tributas al 45% (marginal) en Canarias. Pero primero restas costes. Ejemplo: Ingresos 24.000€ - Gastos operativos 11.640€ = Base imponible 12.360€ IRPF (45% marginal): 5.562€/año **IVA**: Si tus ingresos superan 30.000€/año (dos apartamentos típicos), debes registrarte y cobrar 21% de IVA a huéspedes. Esto aumenta tu precio noche +21%, pero es coste que pasan al cliente. Sin embargo, debes declararlo mensualmente. **Impuesto sobre el Patrimonio**: Desde 2024, si tienes múltiples propiedades turísticas, posiblemente aplique. En Canarias es 0.4-0.9% del valor de la propiedad anual. Para propiedad de 150.000€: 600-1.350€/año. **Plusvalía municipal**: Si vendes la propiedad, el Ayuntamiento cobra impuesto sobre la ganancia de valor. En Fuerteventura es 3-5% de ganancia. Si compraste a 150.000€ y vendes a 200.000€, pagas 1.500-2.500€ en plusvalía. **Tasa de basura/recogida residuos**: Ya incluida en servicios (100€/mes), pero separadamente es 5-15€/mes. **Impuesto turístico/TPS (Tourist Tax)**: Algunos municipios cobran pequeña tasa turística (1-2€/noche). Tú lo cobras al huésped, no te lo quedas. **Total impuestos estimados (apartamento 60m²)**: - IRPF: 5.000-8.000€/año - IVA (si aplica): 0€ (si no superas 30.000€ ingresos) - Patrimonio: 0-400€/año - Otros: 300-500€/año TOTAL: 5.300-8.900€/año Esto reduce tu rentabilidad significativamente.

Aquí hay tres escenarios reales. Estos incluyen inversión inicial, operación anual e impuestos: **MODELO A: Apartamento 2 habitaciones (60m²), Puerto del Rosario, iniciante** Inversión inicial: - Compra/reforma: 120.000€ (contado) - Muebles/electrodomésticos: 6.000€ - Reforma + licencia: 32.000€ TOTAL INVERSIÓN: 158.000€ Año 1: - Ingresos brutos: 24.000€ (100€/noche × 240 días) - Comisión Airbnb (15%): -3.600€ - Gastos operativos: -11.640€ - Impuestos (IRPF): -2.800€ NETO AÑO 1: 5.960€ ROI año 1: 5.960€ ÷ 158.000€ = 3.8% Payback: ~27 años (NO viablemente largo) **MODELO B: Apartamento 3 habitaciones (80m²), Corralejo, medio** Inversión inicial: - Compra: 180.000€ - Reforma + licencia: 35.000€ - Muebles: 7.000€ TOTAL: 222.000€ Año 1: - Ingresos brutos: 37.800€ (140€/noche × 270 días) - Comisión Booking (13%): -4.914€ - Gastos operativos: -13.500€ - Impuestos: -5.200€ NETO AÑO 1: 14.186€ ROI año 1: 14.186€ ÷ 222.000€ = 6.4% Payback: ~15 años (mejor, pero lento) **MODELO C: Múltiples apartamentos (cartera de 3), gestión profesional** Inversión inicial (por apartamento): - 3 × 180.000€ = 540.000€ Año 1 (cartera completa): - Ingresos brutos: 113.400€ (3 × 37.800€) - Comisiones: -14.742€ - Gastos operativos: -40.500€ - Empresa gestión turística (15%): -17.010€ - Impuestos: -14.000€ NETO AÑO 1: 27.148€ ROI cartera: 27.148€ ÷ 540.000€ = 5% Payback cartera: ~20 años PERO: Economía de escala. Año 5+ sube a 10-12% ROI. **Conclusión: ROI realista a medio plazo** - Año 1-3: 4-6% ROI (bajo, recuperando inversión inicial) - Año 5-10: 10-15% ROI (mejora cuando reforma está amortizada) - Año 10+: 12-18% ROI (óptimo, con mantenimiento preventivo) El payback es 10-15 años en un escenario realista. No 3-5 años como algunos prometen.

El ROI no es fijo. Hay variables que lo mueven: **AUMENTAN rentabilidad:** - **Ubicación premium**: Corralejo, Morro Jable, playas = +30-50% ingresos - **Temporada de pico**: Enero-Marzo sube precios 40%. Esa es tu mejor ganancia. - **Categoría alta (4-5 estrellas)**: Permite cobrar 150-250€/noche vs 85€ - **Servicios adicionales**: Desayuno, tours, parking = +10-20% ingresos - **Gestión profesional**: Optimiza ocupación y precios automáticamente (+5-10%) - **Múltiples propiedades**: Economía de escala, compartir gastos - **Financiamiento barato**: Si pagas hipoteca al 2-3%, la inversión sigue siendo viable **DISMINUYEN rentabilidad:** - **Ubicación interior/rural**: -20-30% ingresos - **Infraestructura vieja**: Más reparaciones, peor ocupación - **Competencia**: Cada año hay más apartamentos turísticos. Precios caen. - **Regulación**: Licencias más caras, restricciones de ocupación - **Estacionalidad**: Junio-Agosto es baja temporada (precios caen 20-30%) - **Cambio moneda**: Si turistas vienen en euros débiles, ganan menos - **Cambios legales**: Impuestos pueden subir. Plusvalía podría aumentar. - **Eventos negativos**: Volcán en Tenerife, pandemia, cambio climático = menos turismo **Escenario optimista**: Corralejo, 4 estrellas, 80m², con servicios + financiamiento barato = 18-22% ROI posible. **Escenario pesimista**: Interior de Fuerteventura, 1-2 estrellas, mala ubicación + crisis económica = 2-4% ROI. La mayoría cae en medio: 10-15% ROI.

¿Turístico es mejor que otras estrategias? Comparamos: **Alquiler turístico (80m², 3 habitaciones, Corralejo)**: - Ingresos año 1: 37.800€ brutos - Gastos + impuestos: -23.614€ - Neto: 14.186€ (6.4% ROI) - Ventaja: Dinero en efectivo, sin inquilino único a largo plazo - Desventaja: Trabajo continuo, reparaciones frecuentes, turismo volatile **Alquiler residencial (mismo apartamento)**: - Alquiler mensual: 700€ (1.200€ = turístico) - Ingresos año: 8.400€ - Gastos: -2.500€ (menos reparaciones, un inquilino) - Neto: 5.900€ (2.7% ROI) - Ventaja: Estable, menos trabajo, inquilino paga todo - Desventaja: Menos ingresos, regulación residencial lenta **Venta con reinversión (compra a 180.000€, venta a 220.000€ en 10 años)**: - Ganancia capital: 40.000€ - ROI a 10 años: 2.2% puro (sin ingresos anuales) - PERO: Ese dinero invertido en turístico genera 14% anual - Si invirtieras 40.000€ adicionales en apartamento turístico: ganas 5.600€/año extra **Ganador: Alquiler turístico** Alquiler turístico gana porque: 1. Ingresos anuales son 4-5× más altos 2. ROI es 3-4× mejor 3. Depreciación se amortiza rápido (primera mitad del payback) 4. Propiedad sube en valor igualmente PERO: Turístico requiere más trabajo, más riesgo, más regulación. Residencial es mejor si: - Quieres ingresos pasivos (sin trabajo) - Tienes poco capital (no puedes reformar) - Vives en Fuerteventura (vigilancia fácil) - Prefieres estabilidad sobre máximos ingresos

Si decides invertir, aquí hay tácticas para mejorar ROI: **Táctica 1: Financia inteligentemente** No pagues todo en efectivo. Hipoteca a 2.5-3.5% es barata. Si el ROI es 10%, el dinero es tuyo después de impuestos. Ejemplo: - Propiedad 180.000€ - Paga entrada 40.000€ (22%) - Hipoteca 140.000€ a 2.8% × 20 años = 800€/mes - Ingresos netos: 14.186€/año - (800€ × 12) = 4.186€/año... espera, esto es malo. Actually, hipoteca reduce flujo de caja. Pero si esperas a que la propiedad suba 40.000€ en valor, recuperas el capital. La decisión es: - Todo cash: 6.4% ROI = 9.100€/año - 70% hipoteca: -4.400€/año (inicialmente), pero menos dinero invertido = mejor ROI sobre dinero disponible La mayoría elige hipoteca para diversificar inversiones. **Táctica 2: Ubicación, ubicación, ubicación** Corralejo vs Puerto del Rosario es diferencia de 50% en ROI. Invierte tiempo localizando bien. Compra en zonas que suban en valor. **Táctica 3: Reforma a la perfección** Gast un 20-25% más en reforma inicial. Apartamento bonito genera 30% más ocupación. Se recupera en 2-3 años. **Táctica 4: Gestión profesional** Si no vives en Fuerteventura, contrata empresa de gestión. Cobra 15% pero optimiza ocupación, limpieza, ingresos. Para ti: tiempo + 10% ROI vs 6% de hágalo usted mismo. **Táctica 5: Servicios adicionales** Desayuno (+10€/noche), parking (+5€/noche), tours (+15€). Suma 20€/noche = 4.800€/año extra en 240 días ocupados. **Táctica 6: Diversifica** No inviertas todo en una propiedad. Dos apartamentos generan 30% menos riesgo por misma inversión. **Táctica 7: Vende en ciclo alto** Si propiedad sube 40.000€ en 10 años, vende y reinvierte en dos nuevas. Capital crece exponencialmente. **Proyección a 20 años:** - Inversión inicial: 40.000€ (entrada) - Año 1-10: Ganas 100.000€ netos (en efectivo) - Año 10: Propiedad vale 220.000€ (ganancia capital 40.000€) - Total década 1: 140.000€ - Reinviertes: 2 nuevas propiedades - Año 10-20: Ingresos de 3 propiedades = 300.000€+ - Patrimonio total: 600.000€+ Eso es rentabilidad real.