Rentabilidad real del alquiler turístico en Granada 2026: ROI calculado mes a mes

El ADR es el ingreso promedio por noche. En Granada, varía significativamente por zona. En Albaicín (zona más turística), ADR actual ronda 75-85 euros por noche para apartamentos básicos a estándar. En Centro (alrededor Plaza Nueva), 70-80 euros. En Realejo, 60-75 euros. En zonas menos turísticas (Zaidin, Genil, etc.), 45-60 euros. Estos números han subido respecto a 2023-2024, pero no tanto como en otras ciudades andaluzas. Málaga subió mucho más después de pandemia. Granada fue más estable. La ocupación es donde está el verdadero factor. He gestionado apartamentos con ADR 80 euros pero ocupación 50%, generando ingresos mediocres. Otros con ADR 60 euros pero ocupación 80%, generando mejor resultado. La ocupación depende de: calidad de anuncios, precios competitivos, localización, season, y reviews. Ocupación promedio en Granada es 65-70% anual. Pero hay variación estacional brutal. Junio-Septiembre tienes ocupación 85-95%. Enero-Febrero cae a 40-50%. Esto es crucial entender para cash flow. Vamos números concretos: apartamento en Albaicín, ADR 75 euros, ocupación 68% anual. Eso es 24.8 noches ocupadas promedio mensual. Ingresos brutos: 1860 euros/mes, 22320 euros/año. Suena bien. Pero espera.

Aquí es donde la mayoría de inversores fallan. Ven el ingreso bruto de 22320 euros anuales y piensan que ganan eso. No. Los gastos son enormes. Primero, comisión plataforma. Airbnb cobra 3% de anfitrión más 14-16% de huésped (este lo paga huésped pero reduce demanda). Booking cobra 15-18%. Muchos propietarios usan ambas. Promedio: 12-15% de ingresos brutos en comisiones. Segundo, limpieza. Entre cambios de huéspedes y limpieza semanal (que es obligatoria para turísticos en Granada), 150-200 euros al mes. O 1800-2400 anuales. Tercero, suministros. Agua, luz, gas, wifi. Puede parecer poco pero apartamento con ocupación alta consume mucha agua y luz (acondicionadores, duchas frecuentes). Realista: 60-100 euros/mes, 720-1200 anuales. Cuarto, mantenimiento y reparaciones. Este es variable pero importante. Apartamento turístico sufre más desgaste. Reparación de puerta, grifería, electrodoméstico, pintura... Presupuesta mínimo 800-1200 anuales. Esto es mínimo. Quinto, seguro específico turísticos: 100-200 euros anuales. Sexto, impuestos. Ingresos turísticos hay que declararlos (muchos no lo hacen, pero es fraude). Además existe IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas) para algunos propietarios, y seguramente pagarás IRPF progresivo sobre los ingresos netos. Séptimo, gastos de gestión. Si pagas a gestor (12-18% ingresos brutos) incluye todo. Si lo gestionas tu mismo, tiempo es coste (soporte huésped, reportes, problemas). Octavo, renovación de mobiliario. Cama, sofá, toallas, vajilla duran aproximadamente 2-3 años con uso turístico. Partida anual de reposición: 300-500 euros. Añade todo: 12% comisiones + 200 limpieza + 100 suministros + 100 mantenimiento + 150 seguro + 100 impuestos + 300 reposición = aproximadamente 1100 euros/mes, 13200 anuales.

Apartamento 50m2, Albaicín, precio compra 120000 euros. Reforma inicial: 8000 euros (mobiliario, pintura, instalaciones básicas). Año 1: Ingresos brutos (ADR 75, ocupación 68%): 22320 euros. Gastos desglosados: - Comisiones plataformas (14%): 3125 euros - Limpieza cambios (2 por semana): 2400 euros - Suministros (agua/luz/gas/wifi): 1000 euros - Mantenimiento básico: 1200 euros - Seguro turísticos: 180 euros - Impuestos/IAE: 800 euros - Reposición mobiliario: 400 euros Total gastos: 9105 euros. Ingresos netos: 22320 - 9105 = 13215 euros. ROI primer año (sin contar reforma inicial): 13215/22320 = 59% sobre ingresos brutos. Rentabilidad sobre inversión total (120000 + 8000): 13215/128000 = 10.3%. Año 2-3 (suponiendo ADR y ocupación similares, gastos ligeramente superiores): ingresos netos similares, 13000-13500 euros anuales. Rentabilidad a largo plazo (años 2-5): recuperas inversión inicial (128000 euros) en aproximadamente 10 años al ritmo actual. Pero el apartamento se revaloriza probablemente 2-3% anual, lo que acelera ROI. Nota importante: Si hay reforma mayor (1-2 años sin rentabilidad o ocupación reducida), ROI se prolonga 2-3 años más.

Algunos factores pueden cambiar rentabilidad 50% hacia arriba o abajo: Primero, calidad de fotos y anuncio. Anuncio profesional con 30+ fotos bien tomadas puede tener ocupación 15-20% superior a anuncio mediocre. Diferencia entre ocupación 60% y 75% es 1800 euros anuales adicionales. Segundo, precio competitivo. Si subes ADR 5 euros para arriba, ocupación cae probablemente 10-15%. Si bajas 5 euros, ocupación sube pero ingresos pueden mantenerse o caer. Hay punto óptimo. La mayoría de inversores no lo encuentran. Tercero, reviews. Un apartamento con reviews 4.95/5.0 tiene ocupación 20-30% superior a uno con 4.6/5.0. Diferencia entre 60% y 75% ocupación es 2000+ euros anuales. Cuarto, ubicación exacta. Una calle más lejos de Alhambra puede significar 10-15 euros menos ADR. Eso suma 1200-1800 euros anuales. Quinto, tamaño. Apartamentos 1 dormitorio tienen rotación mayor (viajeros solo, parejas) pero ADR menor. 2-3 dormitorios tienen ADR mayor pero rotación menor. Depende qué optimize: volumen o margen. Sexto, estacionalidad. Algunos propietarios alternan turístico/alquiler largo plazo para optimizar. Julio-septiembre turísticos (85% ocupación, ADR alto), octubre-mayo alquiler largo (ocupación 100% pero precio menor). Séptimo, cambio de normativa. Decreto 28/2016 cambió terreno. Nuevas restricciones en zonas turísticas podrían reducir ADR o ocupación futura.

Albaicín: ADR 75-85, ocupación 70-75%, inversión compra 110-140k. Rentabilidad anual neta estimada: 12-15k euros (10-12% sobre inversión). Ventaja: máxima ocupación, turismo garantizado. Desventaja: ruido, regulaciones más estrictas, competencia alta. Centro (alrededor Plaza Nueva, catedral): ADR 70-80, ocupación 70-73%, inversión 120-150k. Rentabilidad anual: 12-15k euros (10-11% sobre inversión). Similar a Albaicín pero ligeramente menos saturado. Realejo: ADR 60-75, ocupación 68-72%, inversión 90-120k. Rentabilidad anual: 10-13k euros (10-13% sobre inversión). Mejor margen porcentual porque inversión inicial es menor. Menos turismo de masas, más viajeros cultos. Zaidin/Genil/otras: ADR 45-60, ocupación 60-68%, inversión 70-100k. Rentabilidad anual: 7-10k euros (10% sobre inversión). Menor rentabilidad absoluta pero mejor accesibilidad para inversores pequeños. Ocupación más variable. Patrón evidente: rentabilidad porcentual es similar en todas partes (10-12% anual sobre inversión total). La diferencia es volumen absoluto. Inversión mayor genera ganancias mayores en euros absolutos.

No uses mis números, calcula los tuyos. Aquí cómo: Paso 1: Determina ADR realista. Mira 10 apartamentos similares en tu zona en Airbnb/Booking ahora mismo. Anota sus precios. Promedia. Ese es tu ADR potencial. Paso 2: Estima ocupación. Mira apartamentos similares. En Airbnb, algunos anuncios muestran ocupación en calendario. Estima 65-70% si no tienes datos. Paso 3: Calcula ingresos brutos. ADR x 365 días x ocupación = ingresos anuales. Paso 4: Calcula gastos. Usa este desglose como mínimo: - Comisiones: 14% ingresos - Limpieza: calcular cambios esperados (ocupación x 365 / 3 noches media estancia) - Suministros: presupuesta 80 euros/mes - Mantenimiento: 100 euros/mes - Seguro: presupuesta 150 euros/año - Impuestos: será 20-30% de ingresos netos si eres responsable - Reposición: 30 euros/mes - Gestión (si aplica): 15% ingresos si usas gestor Paso 5: Resta gastos de ingresos brutos. Ese es ingreso neto. Paso 6: Divide ingreso neto por tu inversión total (compra + reforma). Ese es tu ROI anual. Paso 7: Actualiza con datos reales después de 3-6 meses operando.