Rentabilidad Alquiler Turístico Marbella: ROI Real y Proyecciones 2026

Hay rentabilidad bruta y rentabilidad neta. La mayoría de vendedores publican bruta. Inversionista debe entender neta. RENTABILIDAD BRUTA: Fórmula: (Ingresos totales / Precio de compra) × 100 = % Ejemplo: Piso comprado en €250.000. ADR €110/noche, ocupación 75% = 274 noches/año × €110 = €30.140/año ingresos brutos. Rentabilidad bruta = (€30.140 / €250.000) × 100 = 12.06% anual. Esta es la cifra que ves en anuncios: '12% rentabilidad'. Pero es mentira parcial. RENTABILIDAD NETA: Fórmula: (Ingresos - Gastos) / Precio de compra = % neto Gastos operacionales típicos (detallaremos después): 40-50% del ingreso bruto. Si gastos son 45%, ingreso neto es 55% del bruto. Continuando ejemplo: Ingresos brutos €30.140. Gastos 45% = €13.563. Ingreso neto = €16.577. Rentabilidad neta = (€16.577 / €250.000) × 100 = 6.63% anual. Diferencia: 12% bruta vs 6.6% neta. Es mitad. Esa es la realidad. OTROS TÉRMINOS QUE DEBES SABER: Capital invertido: precio de compra + reforma + amueblado = inversión total. Ejemplo: €250.000 (compra) + €30.000 (reforma) + €10.000 (muebles) = €290.000 inversión total. ROI anual: ingresos netos / capital invertido. Ejemplo: €16.577 / €290.000 = 5.72% anual. Marginal: si ya posees piso, rentabilidad marginal es (ingresos netos después reforma) / costo reforma. Ejemplo: reforma €30.000, genera €16.577/año incremental. ROI marginal = €16.577 / €30.000 = 55.2% año 1. Esto sí es atractivo. Payback period: cuántos años tarda recuperar inversión. Ejemplo: €290.000 inversión / €16.577 neto/año = 17.5 años. Largo. No confundas: ROI marginal de reforma (55% primer año) con ROI total de piso (5.7% anual). Son métricas diferentes.

Gastos operacionales son el 40-50% del ingreso bruto. Desglosemos. LIMPIEZA ENTRE HUÉSPEDES: 25-30% del ingreso Huéspedes generan suciedad. Entre cada reserva, requiere limpieza profunda. Costo típico Marbella: €40-70 por limpieza (2-3 horas trabajo + materiales). Frecuencia: cada 2-3 noches en media ocupación. En ocupación 75%, promedio 1 limpieza cada 2.5 noches. 274 noches/año ÷ 2.5 = 110 limpiezas/año × €50 promedio = €5.500/año. Si ingresos anuales €30.140: €5.500 / €30.140 = 18% del ingreso. LAVADERÍA: 5-8% del ingreso Sábanas, toallas, ropa de cama se lavan entre huéspedes. Opciones: lavadora propia (costo electricidad €1.000-1.500/año) o lavandería externa (€3-5 por juego, 110 juegos/año = €330-550/año). Promedio: €900/año = 3% del ingreso. MANTENIMIENTO Y REPARACIONES: 3-5% del ingreso Aireador tapado, enchufe roto, persiana dañada, grifo gotea, fuga de agua. Imprevistos. Presupuesto anual: 3-5% ingresos = €900-1.500/año para piso €30.140 ingresos. SUMINISTROS (agua, electricidad, gas): 5-8% del ingreso Añadido al uso normal (turista es más consumidor). WiFi, TV, aire acondicionado 24h. Presupuesto: €1.500-2.400/año = 5-8% ingresos. SEGUROS: 1-2% del ingreso - Responsabilidad civil turística: €300-400/año (obligatorio por ley) - Seguro de contenidos (muebles): €200-300/año (opcional pero recomendado) - Seguro de vacaciones (ingresos si piso no alquila): €200-400/año (opcional) Total: €700-1.100/año = 2.3% del ingreso. COMISION PLATAFORMAS: 3-5% del ingreso - Airbnb: 3% (si utilizas Airbnb Plus) o 16% (comisión estándar si no lo usas, es caro) - Booking: 15-20% típico - VRBO: 5% + gastos de pago Estrategia: usar Airbnb directo (3%) + Booking (15-20%) genera promedio 12% comisión. En €30.140 ingresos: €3.617/año = 12% comisión. GASTOS ADMINISTRATIVOS: 2-3% del ingreso - Contador/gestor (impuestos, IVA, declaración): €400-800/año - Asesor legal (consultas, contratos): €200-500/año - Plataformas software (channel manager, pricing): €200-300/año Total: €800-1.600/año = 2.7% del ingreso. TOTAL GASTOS OPERACIONALES: 18% (limpieza) + 3% (lavandería) + 4% (mantenimiento) + 6.5% (suministros) + 2.3% (seguros) + 12% (comisiones) + 2.7% (admin) = 48.5% del ingreso. EJEMPLO CON NÚMEROS: Ingresos brutos: €30.140 Gastos operacionales (48.5%): €14.618 Ingresos netos: €15.522 Rentabilidad neta: 6.2% (si capital invertido €250.000) Esta es la realidad de rentabilidad en Marbella.

Rentabilidad varía drásticamente por barrio. Aquí análisis para cada zona principal Marbella. PUERTO BANÚS ADR: €150-180/noche (premium, clientes ricos) Ocupación: 78-85% (turismo de lujo, estable) Precio promedio compra: €350.000-500.000 Cálculo anual: €165 × 298 noches (82% ocupación) = €49.170 ingresos brutos Gastos 48%: €23.602 Ingresos netos: €25.568 Rentabilidad: 6-7% sobre capital invertido (asumiendo €350.000) Ventaja: ADR alto, ocupación estable Desventaja: Precio compra muy alto, competencia intensa GOLDEN MILE ADR: €110-140/noche (mid-premium, turismo cultural + playa) Ocupación: 72-80% (buen flujo) Precio promedio compra: €250.000-380.000 Cálculo anual: €125 × 280 noches (76.7% ocupación) = €35.000 ingresos brutos Gastos 48%: €16.800 Ingresos netos: €18.200 Rentabilidad: 6.4% sobre capital €283.000 Ventaja: Equilibrio precio-rentabilidad, ubicación central Desventaja: Estándar elevado (competencia requiere reforma constante) NUEVA ANDALUCÍA ADR: €95-120/noche (mid, turismo mixto) Ocupación: 70-78% (ocupación media) Precio promedio compra: €180.000-280.000 Cálculo anual: €107.50 × 272 noches (74.5% ocupación) = €29.240 ingresos brutos Gastos 48%: €14.035 Ingresos netos: €15.205 Rentabilidad: 7.2% sobre capital €210.000 Ventaja: Mejor rentabilidad %, menos competencia que centros Desventaja: ADR menor, requiere volumen CASCO ANTIGUO / CENTRO ADR: €75-105/noche (budget-mid, turismo cultural, parejas) Ocupación: 68-76% (variable según temporada) Precio promedio compra: €120.000-200.000 Cálculo anual: €90 × 276 noches (75.6% ocupación) = €24.840 ingresos brutos Gastos 50% (costo relativo mayor en volumen bajo): €12.420 Ingresos netos: €12.420 Rentabilidad: 7.8% sobre capital €159.000 Ventaja: Mejor rentabilidad %, entrada más barata Desventaja: ADR bajo requiere ocupación alta, gestión activa EL ROSARIO / ESTEPONA ADYACENTE ADR: €65-90/noche (budget, turismo playa) Ocupación: 65-72% (más variable, estacional) Precio promedio compra: €100.000-150.000 Cálculo anual: €77.50 × 264 noches (72.3% ocupación) = €20.460 ingresos brutos Gastos 50%: €10.230 Ingresos netos: €10.230 Rentabilidad: 8.9% sobre capital €115.000 Ventaja: Mejor rentabilidad %, entrada barata Desventaja: ADR muy bajo, ocupación estacional (verano alto, invierno bajo) RESUMEN TABLA: | Barrio | ADR | Ocupación | Ingresos Netos | Capital | Rentabilidad % | |--------|-----|-----------|----------------|---------|----------------| | Puerto Banús | €165 | 82% | €25.568 | €350.000 | 7.3% | | Golden Mile | €125 | 77% | €18.200 | €283.000 | 6.4% | | Nueva Andalucía | €107.50 | 74.5% | €15.205 | €210.000 | 7.2% | | Casco Antiguo | €90 | 75.6% | €12.420 | €159.000 | 7.8% | | El Rosario | €77.50 | 72.3% | €10.230 | €115.000 | 8.9% | CONCLUSION: Mejor rentabilidad % es Casco Antiguo/El Rosario (7.8-8.9%), pero requiere más gestión (ADR bajo, ocupación variable). Mejor equilibrio es Nueva Andalucía (7.2%, entrada accesible).

Pregunta común: ¿Mejor alquiler turístico o residencial? ALQUILER RESIDENCIAL (Marbella, Nueva Andalucía): Precio compra: €200.000 Renta mensual: €900/mes residencial típico en Nueva Andalucía Ingresos anuales: €900 × 12 = €10.800 Gastos: seguros (€150), mantenimiento (€300), gestor (€200) = €650/año Ingresos netos: €10.150 Rentabilidad: 5.1% anual Ventajas residencial: - Menos gestión: no hay limpieza entre huéspedes, camarería - Ingresos predecibles (contrato 12 meses típico) - Desgaste menor (1 familia vs 20+ huéspedes/año) - Riesgo legal bajo (no necesita licencia turística) - Inquilino responsable de daños (caución protege) Desventajas residencial: - Rentabilidad muy baja (5% vs 6-7% turístico) - Inquilino impaga renta (1-2 meses sin ingreso) - Desalojo complicado (3-6 meses proceso legal) - Reforma amortiza más lentamente ALQUILER TURÍSTICO (Marbella, Nueva Andalucía): Precio compra + reforma: €200.000 + €30.000 = €230.000 Ingresos anuales netos (como calculamos): €15.205 Rentabilidad: 6.6% Ventajas turístico: - Rentabilidad 30% mayor (6.6% vs 5.1%) - Ingresos recibidos diariamente/semanalmente (flujo cash mejor) - Menor riesgo incobro (turistas pagan por adelantado Airbnb) - Reforma tiene ROI marginal alto (55% año 1) - Flexibilidad: usar piso personalmente en baja estación Desventajas turístico: - Mayor gestión (limpieza, servicios, soporte) - Desgaste acelerado (más uso, más rotación) - Riesgo regulatorio (ley puede cambiar, multas) - Ocupación variable (estacional, económico) - Requiere capital inicial en reforma/muebles DECISION FRAMEWORK: ELIGE TURÍSTICO SI: - Puedes invertir €25.000-40.000 en reforma - Tienes capacidad gestión (tiempo o presupuesto manager) - ADR del barrio es €90+ - Piso es en barrio con ocupación alta - Planeas 5+ años (payback es largo) ELIGE RESIDENCIAL SI: - Presupuesto bajo para reforma - Quieres 'set and forget' (no gestión) - Necesitas ingresos predecibles mensuales - Riesgo legal es prioridad - Planeas vender en <5 años CASO REAL COMPARADO: Propietario compra en Nueva Andalucía por €220.000. Opción A (turístico): Reforma €30.000, muebles €10.000. Año 1: ingresos netos €15.205. Rentabilidad 6.1%. Opción B (residencial): Sin reforma. Renta €900/mes = €10.150 neto. Rentabilidad 4.6%. Diferencia: €5.055/año. En 5 años, turístico genera €5.055 × 5 = €25.275 más vs residencial. Menos inversión inicial en reforma (€40.000 en turístico): neto, turístico adelanta en 6-7 años.

Pregunta: ¿Vale la pena reformar para aumentar ADR? CASO: Piso en Nueva Andalucía, €200.000, sin reforma. Escenario A (sin reforma): ADR €95/noche, ocupación 70% = €24.045 brutos, €12.423 netos, 6.2% rentabilidad. Escenario B (reforma €30.000): ADR €110/noche, ocupación 75% = €30.075 brutos, €15.539 netos, 6.5% rentabilidad. Incremento ingresos netos: €15.539 - €12.423 = €3.116/año. ROI marginal reforma: €3.116 / €30.000 = 10.4% anual. Payback reforma: €30.000 / €3.116 = 9.6 años. PARE DE OÍDOS: 10.4% anual en reforma suena bien, pero 9.6 años payback es largo. Sin embargo: - Reforma dura 10-12 años (valor total se recupera) - Después payback, reforma sigue generando €3.116/año (12 años × €3.116 = €37.392 total) - ROI total reforma: €37.392 / €30.000 = 124.6% en 12 años de vida. MÁS AGRESIVO: Si reforma sube ADR €95 a €125 (en vez de €110), ocupación sube a 80%: Ingresos netos: €20.100 - €9.648 = €20.452. Incremento: €8.029/año. ROI marginal: 26.8% anual. Payback: 3.7 años. Esta es la diferencia entre reforma light (€15.000, ADR +€15) vs reforma integral (€30.000, ADR +€30). RECOMENDACION: Si ADR potencial post-reforma es €110+: reforma integral (€25.000-35.000) vale la pena. Si ADR va a ser €95-110: reforma light (€15.000-20.000) es más inteligente (payback 5-7 años). Si ADR va a ser <€90: reforma solo si es cambio estructura (cocina/baño necesitan actualización).

Caso 1: T2 Nueva Andalucía, comprado €215.000. Reforma €28.000, muebles €8.000. Capital total: €251.000. Año 1: ADR €108/noche, 74% ocupación = €29.260 brutos. Gastos 48%: €14.045. Ingresos netos: €15.215. Rentabilidad: 6.1%. Payback reforma: 5.2 años. Propietario: Satisfecho, dentro de expectativas. Caso 2: T3 Puerto Banús, comprado €420.000. Reforma €45.000, muebles €15.000. Capital total: €480.000. Año 1: ADR €158/noche, 80% ocupación = €46.120 brutos. Gastos 47%: €21.676. Ingresos netos: €24.444. Rentabilidad: 5.1%. Años 2-5: ingresos netos promedio €27.000 (después estabilización). Rentabilidad años 2-5: 5.6%. Propietario: Inicialmente desilusionado por rentabilidad baja, pero valoró capital appreciation (piso subió €50.000 en 2 años) + estabilidad. Caso 3: T1 Casco Antiguo, comprado €145.000. Reforma light €16.000, muebles €4.000. Capital total: €165.000. Año 1: ADR €88/noche, 72% ocupación = €23.107 brutos. Gastos 50%: €11.554. Ingresos netos: €11.553. Rentabilidad: 7.0%. Payback reforma: 2.7 años. Propietario: Muy satisfecho, mejor ROI marginal que otros, gestión simple. Caso 4: T2 Golden Mile, comprado €280.000. Sin reforma inicial (piso en buen estado). Capital: €280.000. Año 1: ADR €105/noche, 68% ocupación = €26.124 brutos. Gastos 48%: €12.539. Ingresos netos: €13.585. Rentabilidad: 4.9%. Año 3: Reforma cosmetica €12.000 (pintura, iluminación). ADR sube a €125, ocupación a 74%. Ingresos netos post-reforma: €17.500. ROI marginal reforma: 45% año 1. Propietario: Aprendió que reforma tardía fue error (hubiera hecho año 1), pero todavía rentable. Caso 5: T2 Nueva Andalucía, comprado €190.000. Reforma integral €32.000, pero gestor caro (20% comisión vs 12% market rate). Capital: €222.000. Año 1: ADR €110/noche, 75% ocupación = €30.075 brutos. Gastos 55% (comisión alta): €16.541. Ingresos netos: €13.534. Rentabilidad: 6.1%. Propietario: Descubrió después que comisión gestor era muy alta. Cambió platform + auto-gestión. Año 2: ingresos netos €17.500 (comisiones 48%). Lección: Elegir gestor/plataforma correcta es crítico para rentabilidad. PATRONES: - Rentabilidad bruta 10-12% es normal. - Rentabilidad neta 5-7% es típica (después gastos). - Reforma amortiza en 3-9 años dependiendo agresividad inversión. - Gestor puede costar 3-5% rentabilidad: elegir bien es importante.

Una pregunta que asustan a muchos inversores: ¿Cuándo recupero mi dinero? EJEMPLO MODELO: T2 Nueva Andalucía, €220.000 compra + €30.000 reforma = €250.000 inversión total. Rentabilidad neta esperada: 6.5% anual = €16.250 neto/año. AÑO 1: Ingresos netos acumulados: €16.250 Capital recuperado: 6.5% Falta recuperar: €233.750 AÑO 5 (fin): Ingresos netos acumulados: €16.250 × 5 = €81.250 Capital recuperado: 32.5% Falta recuperar: €168.750 AÑO 10 (fin): Ingresos netos acumulados: €16.250 × 10 = €162.500 Capital recuperado: 65% Falta recuperar: €87.500 AÑO 15 (fin): Ingresos netos acumulados: €16.250 × 15 = €243.750 Capital recuperado: 97.5% Esencialmente recuperado. AÑO 20 (fin): Ingresos netos acumulados: €16.250 × 20 = €325.000 Capital original recuperado: 130% Ganancia neta: €75.000 (tras de recuperar inversión, tienes ganancia) PERO: No olvides capital appreciation. Piso comprado en €220.000 típicamente sube: - Año 5: €240.000 (9% apreciación) - Año 10: €265.000 (20% apreciación total) - Año 20: €320.000 (45% apreciación total) SI VENDES EN AÑO 10: Precio venta: €265.000 Precio compra: €220.000 Capital appreciation: €45.000 Más ingresos netos acumulados (años 1-10): €162.500 Ganancia total: €207.500 (83% ROI sobre inversión inicial) La realidad: - Ingresos operacionales solo (sin venta): 15-20 años payback - Ingresos + apreciación: 8-12 años payback - Es inversión mediano-largo plazo, no quick flip COMPARATIVA CON OTROS INVERSIONES: - Bolsa (índice S&P 500): 8-10% anual promedio. Más rápido payback. - Bonos del gobierno ES: 3-4% anual. Muy lento. - Cripto: 50-100% volatilidad, no recomendado para rentabilidad predecible. - Real estate turístico: 6-7% + 2-3% apreciación = 8-10% total anual. Competitivo. RAZONES PARA INVERTIR A PESAR DEL PAYBACK LARGO: - Diversificación: no depender solo de bolsa - Apalancamiento: puedes financiar 80% con hipoteca, solo pones 20% de tu bolsillo - Control: tú decides, no confías en wall street - Tangible: ves/tocas el activo

Rentabilidad no es constante. Economía global afecta. 2023-2024: Post-COVID boom turístico. Ocupación 80-85% en Marbella (máximo histórico). ADR subió 20-30%. Rentabilidad fue 7-9% (excepcional). 2024-2025: Estabilización. Turismo sigue fuerte pero competencia creció (más pisos turísticos nuevos). Ocupación normalizó a 72-78%. ADR creció 5-8%. Rentabilidad bajó a 6-7% (normal). 2025-2026 (proyección): Posible ralentización si economía global se enfría. Europa enfrenta inflación, poder adquisitivo baja. Escenario: ocupación 68-74%, ADR plano o -2%. Rentabilidad podría caer a 5-6%. RIESGO RECESIÓN: Si recesión global ocurre (probabilidad 30-40% expertos), turismo sufre primero: - Ocupación: 60-65% (baja 10-15 puntos) - ADR: -10-15% (turistas buscan deals) - Rentabilidad: 3-4% (mitad de normal) MARBELLA RESILIENCIA: Marbella es destino de lujo, pero tiene demanda de budget también. En recesión, mix se mueve a budget (menos ADR) pero ocupación no desaparece. ESTRATEGIA DE HEDGE: - No apuestes todo a alquiler turístico en barrio premium (sensible a economía): diversifica en Nueva Andalucía/Casco Antiguo - En recesión, pisos budget tienen ocupación estable (3-4% rentabilidad sigue siendo viable) - Considera alquiler residencial como opción B (fallback si turismo colapsa) HISTORICO: - 2008-2010: Crisis. Marbella turismo bajó 40-50%, ADR cayó 25%. Pisos turísticos que sobrevivieron fueron en barrios económicos (volumen compensó baja ADR). - 2020-2021: COVID. Cierre de borders, ocupación 0-20%. Disaster para turístico. Residencial: también cayó. - 2022-2023: Recuperación fuerte. Pent-up demand. - Hoy 2026: Normalidad, pero economía global incierta. MI PERSPECTIVA: Rentabilidad turístico seguirá siendo 5-7% anual mediano plazo. En recesión, puede caer a 3-4%. Es riesgo de inversión que debes asumir. Pero capital appreciation + ingresos siguen siendo competitivos vs alternativas.