Licencia turística Cádiz: trámites, costos y requisitos legales 2026

Alquilar apartamento turístico ('vivienda con fines turísticos') en Andalucía está regulado por **Decreto 28/2016 de 2 de febrero**, que establece condiciones de autorización, funcionamiento y clasificación. **DEFINICIÓN LEGAL:** Vivienda turística = alquiler temporal (días/semanas) con servicios de limpieza, mantenimiento, etc. Diferente de alquiler largo plazo (30+ días, regulación general). Cádiz, como ciudad, añade ordenanzas propias que complementan decreto andaluz: - **Ordenanza Municipal Viviendas con Fines Turísticos** (actualizada 2024) - **Ordenanza de Tráfico y Circulación** (restricciones vehículos alquiler) - **Plan Especial Casco Antiguo** (más restrictivo si piso está en zona histórica) **COMPETENCIAS ADMINISTRATIVAS:** 1. Junta Andalucía (Consejería Turismo): Registro, clasificación, inspección general 2. Ayuntamiento Cádiz: Autorización local, permisos ocupación, impuestos locales 3. Comunidad autónoma (CCAA): Regulación impuestos turismo (IBI, IAE) 4. Hacienda Pública: IRPF por ingresos alquiler (declaración anual) **SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO:** - Sin registro Junta: €3.000-6.000 (infracción moderada) - Sin autorización ayuntamiento: €1.500-3.000 (infracción leve-moderada) - Incumplimiento normas seguridad/habitabilidad: €3.000-15.000 (infracción grave) - Reincidencia o explotación sistemática: €15.000-30.000 (infracción muy grave) **Marco actual (2026):** Cádiz es ciudad con regulación moderada vs otras (Barcelona extremadamente restrictiva). Se permite alquiler turístico pero con proceso administrativo claro. Inversores profesionales que cumplen requisitos NO tienen problemas. Inversores 'informales' (sin registro) enfrentan riesgo creciente (inspecciones aumentaron 40% 2024-2025).

REAVAT = Registro de Alojamientos en Alquiler con Fines Turísticos de Andalucía. **Descripción:** Es registro oficial estatal donde declara tu vivienda como bien turístico. Es requisito previo antes de solicitar autorización ayuntamiento. **Cómo acceder:** 1. Plataforma: www.juntadeandalucia.es/turismo 2. Apartado: 'Registro de Alojamientos Turísticos' 3. Opciones: - Empresarios/personas físicas - Comunidades propietarios - Gestores administrativos (si delegas) **Documentación necesaria:** - DNI/NIF propietario (fotocopia) - Título propiedad o contrato inquilino (si alquilas piso que no es tuyo) - Certificado catastral (solicita en catastro.es, €0) - Descripción vivienda: metros, habitaciones, equipamiento - Fotos: fachada, entrada, salón, cocina, baños, dormitorios - Documento responsable (declaración que cumples requisitos legales) **Requisitos habitabilidad (crítico):** Vivienda debe cumplir: - Mínimo 30 m² útiles (Decreto 28/2016) - Servicios agua/luz/gas funcionando - Acceso independiente o de áreas comunes - Seguridad contra incendios (extintores, puertas resistencia) - Documentación técnica (inspección eléctrica y gas si pide) **Costo:** €0 (trámite online gratuito, pero documentación tiene costes asociados): - Certificado catastral: €0 (en línea) - Fotos profesionales (recomendado): €100-150 - Gestoría si delegas: €100-200 **Plazo:** 2-3 semanas aprobación (automático si documentación es correcta). **Resultado:** Obtienes número REAVAT (ej: PH/CA/0012345) que es obligatorio mostrar en anuncio Airbnb/Booking. **Importante:** Registro Junta Andalucía NO es 'licencia turística' legal completa. Es registro administrativo. La licencia real viene del ayuntamiento (paso 2). Muchos inversores confunden: "Tengo registro Junta" = "Tengo licencia". INCORRECTO. Necesitas AMBOS. **Documento a conservar:** Guarda confirmación registro (descargable en plataforma) durante 10 años. Es prueba que intentaste cumplir.

Con número REAVAT en mano, solicitas autorización municipal. Este es trámite más lento y costoso. **Dónde solicitar:** Ayuntamiento Cádiz, Concejalía Turismo y Licencias - Dirección: Plaza de San Juan de Dios, s/n, Cádiz (o delegación distrital) - Teléfono: 956 28 70 00 - Email: [email protected] (para consultas previas) **Documentación obligatoria:** 1. Solicitud oficial (modelo ayuntamiento, descargable en web) 2. Copia DNI/NIF solicitante 3. Número REAVAT (de Junta Andalucía) 4. Certificado propiedad actualizado (menos de 1 mes) 5. Plano vivienda a escala con distribución habitaciones/baños 6. Certificado de Dirección de Correos (domicilio notificaciones) 7. Póliza seguro responsabilidad civil (mínimo €300.000 cobertura) 8. Declaración cumplimiento normas seguridad (incendios, accesibilidad) 9. Justificante pago tasa municipal (entrada/primeros 100 m²) **Tasas municipales (2026):** - Solicitud: €75-100 - Licencia actividad (por 100 m² o fracción): €200-400 - Tasa ocupación vía pública (si hay área común): €30-80 - Total típico: €350-650 **Si piso está en Casco Antiguo (zona histórica protegida):** - Documentación adicional: informe compatibilidad Plan Especial - Posible negación si edificio está en proceso restauración - Tasas pueden ser 20-30% superior - Plazo: 4-6 semanas (vs 2-3 para resto Cádiz) **Plazo aprobación:** - Ordinario: 2-3 semanas (si documentación correcta) - Con requerimientos: 3-6 semanas (piden reformas/certificados) - Apelación denegación: 8-12 semanas adicionales **Resolución:** Tres opciones: 1. **Licencia concedida**: Recibe código y validez típicamente 10 años 2. **Licencia concedida con condiciones**: Requiere adaptaciones (seguridad, acceso) 3. **Denegación**: Muy raro en Cádiz; común en Barcelona/Madrid **Tras aprobación:** - Pega placa turística en fachada o puerta entrada (tamaño A4, logo oficial) - Mostrar número licencia en anuncios Airbnb/Booking - Documento guardar mínimo duración (10 años) **Costos procesales si delegas en gestoría:** - Tramitación completa: €200-400 - Incluye: preparación documentos, seguimiento, requerimientos - Vale la pena si no dominas administrativo

Más allá de puro trámite administrativo, ley requiere documentación técnica que avala seguridad. **SEGURO RESPONSABILIDAD CIVIL:** Obligatorio para alquiler turístico (Decreto 28/2016). Cobertura mínima: €300.000. Opcionas aseguradoras: - Generali Alquilar - Mapfre Alquileres Vacacionales - AXA Viviendas Turísticas - Seguros Bilbao Alquiler - BBVA Seguros Costo típico: €20-40/mes (€240-480 anuales) según: - Ubicación (Cádiz es riesgo medio, no premium como Barcelona) - Tamaño piso (55 m² vs 100 m² = riesgos diferentes) - Capacidad personas (2 vs 6 = responsabilidad diferente) - Amenities (piscina privada = riesgo mayor) Coberturas incluidas: - Daños causados huéspedes a propiedad - Responsabilidad civil si huésped se lesiona en piso - Robo/desapariciones objetos huésped - Destrucción accidental Exclusiones típicas: - Daño por uso normal (desgaste) - Actos criminales directos (robo a mano armada) - Eventos naturales no predecibles (terremoto) **CERTIFICADO HABITABILIDAD/CÉDULA DE HABITABILIDAD:** No siempre obligatorio para alquiler turístico corto plazo, pero ayuntamiento puede solicitar. - Expedición: Junta de Andalucía (Delegación Construcción) - Costo: €150-250 - Validez: Permanente (salvo reformas) - Requisitos: Mínimo 3 m² por persona, 10 m² por vivienda, servicios básicos Si piso tiene historia de problemas (humedad, grietas), este certificado puede ser denegado. Costo reparación: €1.000-3.000 si es necesario. **CERTIFICADO ELÉCTRICO E INSTALACIÓN GAS:** Algunos ayuntamientos exigen (Cádiz puede pedir): - Electricista colegiado: Revisa instalación, emite certificado - Gasfitero colegiado: Revisa tuberías, calderas, emite certificado Costos: - Inspección eléctrica: €100-200 - Inspección gas: €80-150 - Reparación si hay defectos: €200-1.000 depende severidad **EXTINTOR Y SEGURIDAD INCENDIOS:** Obligatorio mínimo 1 extintor clase ABC de 6 kg. - Costo: €20-40 - Certificación anual: €15/año - Ubicación: Próximo a cocina/salida Adicional recomendado: - Detectores humo (2-3 unidades): €30-60 - Manta ignífuga: €20-40 - Botiquín primeros auxilios: €15-25 Costo total seguridad incendios: €100-150 (inversión única, luego mantenimiento €15-30 anual). **RESUMEN DOCUMENTACIÓN TÉCNICA COSTOS:** - Seguro responsabilidad: €240-480 anual - Cédula habitabilidad: €150-250 (una sola vez) - Certificados eléctrico/gas: €180-350 (una sola vez, si pide) - Seguridad incendios: €100-150 (una sola vez) - **Total inicial:** €670-1.230 - **Total anual recurrente:** €240-480

Alquilar apartamento turístico genera obligaciones fiscales. Muchos inversores ignoran esto; consecuencias: multas 30-50% impuestos no pagados. **IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE PERSONAS FÍSICAS (IRPF):** Todos los ingresos alquiler son ingresos sujeto a IRPF. Declaración obligatoria si: - Ingresos anuales alquiler: >€1.000 - O si tienes otros ingresos declarables Cálculo: 1. Ingresos brutos anual (€70/noche × 200 noches = €14.000) 2. Gastos deducibles: - Gastos gestión (comisión Airbnb 3%): €420 - Servicios (agua, luz, gas, wifi): €1.000-1.500 - Limpieza y mantenimiento: €2.000-3.000 - Seguros: €300-500 - Amortización muebles/equipos: 10% valor compra - Reparaciones: €500-1.000 - Publicidad/fotos: €300-500 - Impuestos municipales: €400-600 - Total gastos típicos: €5.000-7.500 3. Base imponible: €14.000 - €6.000 = €8.000 4. IRPF a aplicar (2026): - €0-22.000: 19% - €22.000-55.000: 24% - Etc. (escala progresiva) 5. Impuesto: €8.000 × 19% = €1.520 Tarifa efectiva típica Cádiz: 19-24% sobre base imponible. Plazo declaración: Campaña IRPF (abril-junio). Modelo 100 o 130 (si eres autónomo). **IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI):** También llamado 'contribución rústica/urbana'. Es impuesto municipal sobre propiedad (independiente de alquiler). - Típicamente: €300-600 anual en Cádiz (depende valor catastral) - Alquiler turístico NO incrementa IBI (es misma propiedad) - Pago: Recibidor anual enviado ayuntamiento (mayo típicamente) - Sin pago = embargos, intereses, multas **IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE):** Si consideras alquiler turístico como 'actividad económica' (vs ingreso pasivo), debes darte de alta IAE. - Cuota anual: €150-300 típico Cádiz (escala por ingresos) - Opcional si tienes ingresos <€20.000 (muchos aplican exención) - Alta Agencia Tributaria (Hacienda) online - Duración: Efectiva mientras activa (baja debe ser explícita) **IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (PLUSVALÍA) si vendes:** Si reformaste piso (€25.000) y vendes ganancia (€80.000 ganancia), impuesto sobre ganancia: - Plusvalía inmobiliaria: 19-24% sobre ganancia - Amortización muebles: Recuperable si vendiste con los muebles - Deducción gastos reforma: Sí, son deducibles Esto es importante a largo plazo (5+ años). **DECLARACIÓN A PLATAFORMAS (Airbnb/Booking):** Desde 2022, plataformas están obligadas reportar a Hacienda ingresos de anfitriones (modelo 720). - Transparencia total: Hacienda sabe cuánto ganaste - Falsificar ingresos en declaración IRPF vs lo que Airbnb reportó = fraude grave - Penas: €3.000-30.000 + intereses **RESUMEN IMPUESTOS ANUALES:** Para piso €70/noche × 200 días = €14.000 ingresos: - IRPF (después gastos deducibles): €1.500-2.000 - IBI: €400-600 - IAE (si activo): €150-300 - Licencia municipal: €50-100 (amortizado en años) - **Total anual:** €2.100-3.000 **Tarifa efectiva total:** 15-21% sobre ingresos brutos €14.000. Muchos inversores ignoran impuestos y pagan tarde = multas 30-50% adicionales. Es mejor declarar desde inicio.

Pregunta común: "¿Cuándo puedo empezar a alquilar?" **CRONOGRAMA TÍPICO (sin complicaciones):** **Semana 1-2: Preparación (tu trabajo)** - Recopila documentos: DNI, certificado propiedad, fotos vivienda - Toma fotos decentes de cada habitación - Contrata seguro responsabilidad civil (aprobación instant online) - Solicita certificado catastral (descargable online, €0) **Semana 3-4: Registro Junta Andalucía (en paralelo)** - Completa formulario REAVAT online - Sube documentos (fotos, certificado catastral, descripción) - Envía - Espera: 2-3 semanas típicamente - Resultado: Número REAVAT por email **Semana 5-6: Autorización ayuntamiento (esperar resultado Junta)** - Con número REAVAT, descarga solicitud oficial ayuntamiento - Completa con documentación técnica (plano, seguro, declaración seguridad) - Presenta en ayuntamiento o online (plataforma SAT Cádiz) - Paga tasas (€350-650) - Ayuntamiento envía acuse recibo **Semana 7-10: Evaluación ayuntamiento** - Revisión documentación - Posible: requerimiento adicional (piso Casco Antiguo, seguridad incompleta) - Si requerimiento: 2-3 semanas subsanación adicional - Resolución: Licencia concedida por email **Semana 11: Tras aprobación** - Placa turística llega por correo o buscas en ayuntamiento - Pega en fachada/puerta entrada - Actualiza anuncio Airbnb/Booking con número licencia - Puedes comenzar a alquilar **TOTAL TIEMPO SIN COMPLICACIONES: 8-10 semanas (2-2.5 meses)** **ESCENARIOS CON RETRASOS:** *Piso Casco Antiguo:* - Requerimiento Plan Especial: +2-3 semanas - Total: 10-13 semanas *Documentación incompleta:* - Requerimiento subsanación: +2-3 semanas - Re-evaluación: +2-3 semanas - Total: 12-16 semanas *Deficiencias seguridad:* - Requiere reparación (extintor, detectores): +1 semana - Reinspección: +2-3 semanas - Total: 11-14 semanas **CRONOGRAMA OPTIMISTA (si todo rápido):** - Junta Andalucía: 2 semanas - Ayuntamiento: 2 semanas - Total: 4 semanas (improbable pero posible) **RECOMENDACIÓN TEMPORAL:** - Planifica reforma integral: 6-8 semanas - Inicia trámites licencia paralelamente (Semana 1-2) - Para el momento reforma termine (Semana 8), licencia estará cerca aprobación - Así no pierdes tiempo: reforma + trámites simultáneos = eficiencia **Costos tiempo (ingreso perdido mientras esperas):** - 10 semanas × 7 días × €70/noche × 60% ocupación = €2.940 ingresos no percibidos - Este es 'costo oportunidad' invisible pero real - Razón adicional para no demorar trámites