Licencia turística en Salamanca: trámite obligatorio para alquilar en Airbnb

Hasta 2021, pisos turísticos en Salamanca operaban con mínima regulación. Desde 2022, Junta de Castilla y León implementó registro obligatorio de Empresas y Establecimientos Turísticos (REET). Objetivo: controlar oferta turística, garantizar calidad, asegurar cumplimiento fiscal. La normativa actual (Decreto 1/2022 de Castilla y León) define: Todo alojamiento turístico que ofrezca más de 90 días al año es "establecimiento turístico" y requiere licencia. Alojamientos de 90 días o menos pueden usar régimen simplificado con menos requisitos. En la práctica Salamanca: propietarios con pisos de alto volumen (300+ días/año) necesitan licencia completa. Propietarios con pisos de baja-media rotación (100-200 días/año) pueden acogerse a régimen simplificado. Mayoría de pequeños propietarios se declara en régimen simplificado para reducir cargas. Cambios claves desde 2022: 1. Registro obligatorio en REET (antes opcional) 2. Certificado de eficiencia energética obligatorio 3. Seguro de responsabilidad civil turística recomendado (será obligatorio en 2025) 4. Inspecciones periódicas aumentaron 5. Multas por incumplimiento: 600-3.000 euros Consecuencia: Airbnb desde 2023 notifica a usuarios de Salamanca que pisos sin licencia visible en REET aparecen con aviso "Requiere verificación de licencia". Esto reduce ocupación 30-50%.

Hay dos caminos de legalización según volumen de alquiler. Régimen Simplificado (para 90 días o menos anuales): Requisitos documentación: (1) Solicitud (formulario REET simple), (2) DNI/CIF propietario, (3) Escritura propiedad, (4) Declaración responsable de cumplimiento normativa. Documentación NO requerida: Certificado eficiencia energética, fotos interiores, plano detallado. Coste: 200-300 euros en gestión administrativa. Tiempo: 2-3 semanas. Inspecciones: Mínimas. Junta puede solicitar aclaración de datos, raramente visita física. Ventaja: Rápido, económico, baja burocracia. Desventaja: Si excedes 90 días, requiere cambio a licencia completa (retroactivo). Licencia Completa (para >90 días anuales): Requisitos documentación: (1) Solicitud oficial, (2) DNI/CIF, (3) Escritura, (4) Plano de distribución con dimensiones, (5) Certificado eficiencia energética, (6) Fotos del interior (mínimo 10, mostrando cocina, baños, dormitorios), (7) Descripción de servicios (limpieza, wifi, accesorios), (8) Declaración responsable de cumplimiento normativa, (9) Seguro responsabilidad civil (recomendado, pronto obligatorio). Coste: 400-600 euros en gestión administrative + 200-400 euros certificado eficiencia energética. Tiempo: 4-6 semanas. Inspecciones: Junta puede realizar inspección física (30% de casos). Verifica estado instalaciones, seguridad, cumplimiento normas. Ventaja: Licencia válida indefinidamente. Credibilidad en Airbnb y plataformas. Desventaja: Más requisitos, más tiempo, costo más alto. Recomendación SmartStay: Si proyectas ocupación >100 días/año (80% de pisos buenos en Salamanca), licencia completa es obligatoria. El coste marginal (200 euros) vs beneficio (credibilidad, legalidad, ocupación no suspendida) vale la pena.

Preparar documentación es 50% del éxito. Falta de un papel = rechazo de solicitud. Documentación obligatoria para licencia completa: 1. Solicitud oficial REET-A (formulario): Disponible en web Junta (www.jcyl.es). Descargable, rellenable digitalmente. Incluye: datos personales, descripción piso (dimensiones, número habitaciones), servicios ofrecidos, periodicidad alquiler. 2. Fotocopia DNI/NIE propietario: Ambas caras, legible. Si es empresa (SL), certificado de constitución. 3. Título de propiedad (escritura): Original o fotocopia autenticada. Si está en proceso de compra, contrato + poder notarial. Junta acepta documentos digitales si están certificados. 4. Certificado Eficiencia Energética (CEE): Obligatorio desde 2020. Contratado con técnico certificado (aparejador, ingeniero técnico). Proporciona calificación A-G (A mejor). Piso Salamanca típico de 40+ años obtiene D o C con reforma nueva. Válido 10 años. Costo: 200-400 euros. Tiempo: 1 semana. 5. Plano de distribución: Escala mínimo 1:100. Mostrar: entrada, habitaciones (con dimensiones), baños, cocina, salón, pasillos. Puede ser dibujado a mano si es claro, o digital. Incluir símbolos: puertas, ventanas, agua, electricidad. 6. Fotografías del interior: 10-15 fotos profesionales o buena calidad smartphone. Mostrar: (a) entrada/recibidor, (b) cada dormitorio, (c) cada baño, (d) cocina, (e) salón, (f) vista general. Fotos deben ser actuales (dentro de 6 meses de solicitud). Calidad: aclaradas, sin distorsión. 7. Declaración Responsable: Formulario Junta. Afirmas que cumples normativa (seguridad, accesibilidad, incendios, etc.). Firmado ante notario o administración. 8. Descripción servicios: Amenities incluidos (wifi, limpieza, accesorios cocina, ropa cama, toallas, etc.). Escrito breve. 9. Poliza seguro responsabilidad civil (recomendado): Cobertura mínimo 300.000 euros. Pronto será obligatorio. Costo: 300-500 euros/año. Documentación simplificada (régimen 90 días): Pasos 1-3 (solicitud, DNI, escritura) + Declaración Responsable (paso 7). Resto opcional.

El trámite tiene fases definidas. Entender cada una evita sorpresas. Semana 1-2: Preparación de documentación. Reúne todo listado arriba. Ordena carpeta con portada (nombre del piso, fechas de solicitud). Haz 2-3 copias de cada documento. Semana 2-3: Presentación de solicitud. Dos opciones: - En línea: Portal de la Junta (registro.turismocastillayleon.es). Crea cuenta, sube documentos digitales (escanea DNI, escritura, CEE). Plazo: 5-10 minutos online + validación 1-2 días. - Presencial: Oficinas Delegación Territorial Junta, calle Zamora 32 Salamanca (Centro). Horario 9-14h. Presentas carpeta física, funcionario verifica completitud, entrega recibo. Plazo: 30 minutos. Recomendación: Online es más rápido. Si documentación es perfecta, online en 5 minutos. Semana 3-5: Análisis por Junta. Funcionario revisa documentación. Si está completa, inicia trámite de evaluación. Si falta algo, te contacta (email o teléfono) pidiendo aclaración. Plazo respuesta: 10 días. Si no respondes, solicitud caduca. Semana 4-6: Inspección (si aplica). Para licencia completa, Junta puede solicitar inspección física (30% de solicitudes). Avisan con 10 días de anticipación. Inspector visita piso, verifica: (1) dimensiones vs plano (¿el salón es realmente 20 m²?), (2) seguridad (salidas emergencia, extintores si aplica, iluminación), (3) estado instalaciones (agua, electricidad, gas), (4) accesibilidad (si el piso debe ser accesible, verifica pasamanos, ancho puertas). Tiempo inspección: 20-30 minutos. Si está todo correcto, inspector firma acta conforme. Semana 6-8: Resolución. Junta emite resolución de APROBACIÓN o RECHAZO. Si aprueba, proporciona número de registre turístico (ej: CL/SA-2026-1234). Este número es tu licencia. Válido indefinidamente si mantienes requisitos. Total plazo: 4-8 semanas. Promedio: 6 semanas. Post-licencia: Registro en plataformas. Airbnb permite añadir número de licencia turística en anuncio. Esto elimina aviso de "requiere verificación". Visibilidad aumenta.

La licencia no es el fin. Hay costes continuos e impuestos. Coste inicial de obtención licencia: - Certificado eficiencia energética: 200-400 euros (pago único) - Gestión administrativa (si contratas gestoría): 300-500 euros (pago único) - Fotografía profesional (si la pagas): 100-200 euros (opcional pero recomendado) - Seguro responsabilidad civil: 300-500 euros (anual, obligatorio pronto) - Total inicial: 800-1.600 euros (sin fotógrafo), 1.000-1.800 euros (con fotógrafo) Costes anuales: - Seguro responsabilidad civil turística: 300-500 euros/año - Mantenimiento de registro (mínimo, casi nada): 0-50 euros (algunos años Junta cobra actualización) - Total anual: 300-550 euros Impuestos sobre ingresos turísticos: - IVA: 10% en mayoría de comunidades (Castilla y León incluida). Declaras ingresos brutos, restas coste de servicios (limpieza 15%, utilities 5%), pagan IVA sobre margen. - IRPF (si eres autónomo): 20-45% según tramo de renta en España. Obligatorio declarar ingresos. - Impuesto turístico Salamanca: NO existe (otras ciudades como Barcelona cobran 3-4% por noche). Salamanca no tiene. Ejemplo cálculo impuestos (piso 70 euros/noche, 200 noches/año = 14.000 euros brutos): - Costes: limpieza 15% = 2.100 euros, utilities 5% = 700 euros, mantenimiento 5% = 700 euros = 3.500 euros total. - Base imponible: 14.000 - 3.500 = 10.500 euros - IVA (10%): 1.050 euros (presentas en formulario de IVA trimestral) - IRPF (supongamos tramo 30%): 3.150 euros (presentas en declaración anual) - Total impuestos y seguro: 1.050 + 3.150 + 400 = 4.600 euros (33% de ingresos brutos) Nota: estos cálculos son simplificados. Contabilidad real requiere asesor fiscal. Otras obligaciones post-licencia: - Mantener registro actualizado (cambios de datos, teléfono, email) - Responder inspecciones (Junta puede inspecionar cada 2-5 años) - Mantener estándares de calidad (seguridad, accesibilidad, servicios prometidos) - Cumplir normativa de ruido (no fiestas o eventos después de 22:00) - Declarar cambios importantes (venta de piso, cambio de propietario, cierre de actividad)

Riesgo real si no cumples normativa. Sin licencia turística: - Multa: 600-3.000 euros (1ª infracción), 3.000-6.000 euros (reincidencia) - Airbnb suspende anuncio (aparece aviso en plataforma) - Responsabilidad civil personal si huésped se lesiona (sin póliza, tú pagas 100%) Sin certificado eficiencia energética: - Multa: 300-1.500 euros - Junta puede rechazar renovación de licencia Incumplimiento de seguridad (salidas, extintores, etc.): - Multa: 600-3.000 euros - Junta puede revocar licencia - Responsabilidad criminal si incendio/lesión Fraude fiscal (no declarar ingresos): - Multa: 50% de ingresos no declarados - Antecedentes penales (delito, no falta) - Prisión posible (raramente aplicada, pero posible) Ruido y molestias (fiestas, alcohol): - Multa: 300-1.500 euros - Denuncia de vecinos = revisión de licencia Recomendación: Cumplir desde inicio. El coste de licencia (600-800 euros iniciales) es mínimo vs riesgo de multa (1.000-6.000 euros).