Modelo base: piso 100.000 euros con reforma 22.000
Tomaremos caso típico de propietario Salamanca: compra piso viejo en Centro a 100.000 euros, invierte 22.000 euros en reforma, y alquila turístico. Inversión inicial: - Precio compra piso: 100.000 euros - Reforma integral (cocina, baño, suelos, pintura, electricidad): 22.000 euros - Licencia turística + seguros iniciales: 1.500 euros - Gestión (banco, escritura, impuestos primer año): 2.000 euros - Total inversión: 125.500 euros Características piso: - Tamaño: 80-100 m² (1-2 dormitorios) - Ubicación: Centro Histórico Salamanca (premium) o Barrio Oeste (estándar) - Año construcción post-reforma: considera "nuevo" - Servicios incluidos: wifi, limpieza, ropa cama, climatización Tarifa nightly: 60-75 euros (promedio Salamanca para piso reformado de calidad media). - Centro histórico: 70-85 euros - Barrio Oeste: 55-70 euros - Zona Universidad (menos turístico): 50-65 euros Ocupación anual proyectada: 70% (255 días ocupados de 365 totales). Esta es cifra realista para Salamanca. - Pesimista: 60% (218 días) - Optimista: 80% (292 días) - Excellent: 85%+ (raro, requiere reputación de 5 estrellas) Usamos 70% como base. Cálculo ingresos brutos anuales: - Tarifa diaria: 70 euros - Ocupación: 255 días - Ingresos brutos: 255 x 70 = 17.850 euros anuales
Consejos
- •Tarifa correcta es crítica. Usa herramientas como PriceLabs o Airbnb analytics para ver precios locales reales.
- •Ocupación depende de reputación (estrellas) y presentación (fotos, descripción). Piso bien gestionado logra 70-80%. Piso descuidado: 40-50%.
- •Centro Histórico = tarifa premium pero ocupación variable (eventos puntuales). Barrio Oeste = ocupación más estable.
- •Agosto es baja en Salamanca (calor extremo). Proyecta ocupación baja ese mes (40-50%).
Advertencias
- •No confundas ocupación potencial con ocupación real. Tarifa 80 euros no significa 80x365. Ocupación baja es realidad.
- •Competencia en Salamanca crece. En 2-3 años, tarifa puede bajar 10-15% por saturación.
Costes operativos anuales: 4.500-5.500 euros
Los ingresos brutos no son ganancia. Costes operativos son significativos. Costes directos (variables, por huésped): 1. Limpieza profesional entre huéspedes: 15-20 euros/cambio x ~100 cambios/año = 1.500-2.000 euros. (Si alquilas 255 días con promedio de 2-3 noches/estancia, son ~90-100 cambios totales.) 2. Servicios (agua, electricidad, gas, wifi): 40-60 euros/mes x 12 = 480-720 euros anuales. Wifi es fijo (~30 euros/mes), utilities varían con ocupación. 3. Lavandería/ropa cama: Sábanas, almohadas, toallas requieren reemplazo anual. Costo: 200-300 euros. 4. Amenities (café, té, galletas, jabón): 3-5 euros/cambio x 100 cambios = 300-500 euros. Total costes directos: 1.500 + 600 + 250 + 400 = 2.750 euros Costes indirectos (fijos, anuales): 1. Seguro responsabilidad civil turística: 350-500 euros/año (recomendado, pronto obligatorio). 2. Impuestos y tasas turísticas (Junta Castilla y León): Mantenimiento licencia: 50-100 euros/año. 3. Plataforma Airbnb (comisión): Airbnb cobra 3% de ingresos brutos (teoría). En práctica con servicios adicionales: 3-5%. Sobre 17.850 euros = 535-890 euros. 4. Gestión/asesoría contable: Si no lo haces tú, gestor cobra 100-200 euros/trimestre = 400-800 euros/año. 5. Mantenimiento/reparaciones menores: Cerraduras, griferías, electrodomésticos. Presupuesta 2-3% de ingresos = 350-500 euros. 6. Reemplazo de electrodomésticos (depreciación): Un frigorífico durará 7 años (~1.400 euros), horno 6 años (~800 euros), lavavajillas 6 años (~1.000 euros). Depreciación anual: 400-600 euros. Total costes indirectos: 500 + 75 + 700 + 600 + 425 + 500 = 2.800 euros Total costes operativos anuales: 2.750 + 2.800 = 5.550 euros Cálculo neto bruto: - Ingresos: 17.850 euros - Costes operativos: 5.550 euros - Ganancia bruta (antes impuestos): 12.300 euros
Consejos
- •Mantén registro detallado de costes. Muchos son deducibles fiscales.
- •Limpieza es tu mayor coste. Negocia con empresa limpieza local (10-15 euros descuento si es regular).
- •Servicios (utilities) varían mucho con clima. Invierno Salamanca = gas alto. Presupuesta 80-100 euros en enero, 20-30 euros en julio.
- •Seguro responsabilidad civil es obligatorio pronto. Mejor contratarlo ahora en precio actual.
Advertencias
- •Reparaciones impredecibles (rotura tubería, cambio horno de emergencia) pueden llegar a 1.500+ euros en un mes. Ten fondo de emergencia.
Impuestos: IVA, IRPF, cálculo real
Después de costes operativos, pagamos impuestos. IVA (Impuesto al Valor Agregado): Ingresos por alquiler turístico están sujetos a IVA 10% en Castilla y León. Se presenta de forma trimestral. Mecanismo: Cobras 17.850 euros. Sobre eso, debes 10% de IVA = 1.785 euros. PERO, puedes deducir IVA de costes (facturado). Limpieza 2.000 euros x 10% = 200 euros de IVA deducible. Utilities 600 euros x 10% = 60 euros deducible. Servicios varios 500 euros x 10% = 50 euros deducible. Total IVA deducible: ~310 euros. IVA a pagar: 1.785 - 310 = 1.475 euros. IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas): Ganancia bruta 12.300 euros es ingresos. Sobre esto, pagas IRPF según tramo de renta personal. Tramos España 2026: 19% (0-21.000), 24% (21.000-35.200), 30% (35.200-60.000), etc. Asumimos tramo 24% (propietario típico con otros ingresos): IRPF = 12.300 x 24% = 2.952 euros. Ejemplo completo con números: - Ingresos brutos: 17.850 euros - Costes operativos: -5.550 euros - Ganancia bruta: 12.300 euros - IVA a pagar: -1.475 euros (neto después de deducciones) - IRPF a pagar: -2.952 euros (24% de ganancia bruta) - Ganancia neta DESPUÉS impuestos: 12.300 - 1.475 - 2.952 = 7.873 euros anuales Esto es tu ganancia real disponible después de todos los costes e impuestos.
Consejos
- •Guarda todas las facturas (limpieza, servicios, reparaciones). Son deducibles en IRPF y bajas la base imponible.
- •Contrata asesor fiscal. El costo (100-150 euros/mes) se recupera en deducción de impuestos optimizadas.
- •IVA se presenta trimestralmente (formulario 303). Si usas gestor, lo hace por ti.
- •IRPF se declara en presentación anual (formulario 100). Plazo: hasta 30 junio del año siguiente.
Advertencias
- •No declarar ingresos turísticos es fraude. Hacienda audita Airbnbs. Descubierta = multa 50% + intereses + antecedentes penales.
- •Tramo de IRPF depende de tu renta total (trabajo + pisos + inversiones). Si tienes otro empleo, el piso puede enviarte a tramo más alto (30-37%).
Amortización: cuándo recuperas inversión inicial
La ganancia neta de 7.873 euros es lo que queda después de todo. Pero sobre inversión inicial de 125.500 euros, ¿cuándo recuperas dinero? Cálculo simple (sin reinversión): Años para recuperar: 125.500 euros / 7.873 euros = 15.9 años. Esto asumeque: (1) ganancias no se reinvierten, (2) costes no suben, (3) tarifa no baja, (4) ocupación es constante. En realidad, hay variaciones. Mejor aproximación es escenario base + pesimista + optimista: Escenario pesimista (ocupación 60%, tarifa 65 euros, costes +10%): - Ingresos: 219 días x 65 euros = 14.235 euros - Costes: 5.550 x 1.10 = 6.105 euros - Ganancia bruta: 8.130 euros - Después impuestos (IVA + IRPF): ~4.500 euros - Años recuperación: 125.500 / 4.500 = 27.9 años (malo) Escenario optimista (ocupación 80%, tarifa 75 euros, costes -5%): - Ingresos: 292 días x 75 euros = 21.900 euros - Costes: 5.550 x 0.95 = 5.272 euros - Ganancia bruta: 16.628 euros - Después impuestos: ~9.500 euros - Años recuperación: 125.500 / 9.500 = 13.2 años (bueno) Escenario base (70% ocupación, 70 euros, costes normales): - Años recuperación: ~16 años PERO: Si reinversión ganancias en 2-3 pisos adicionales (levered growth), recuperación es mucho más rápida (8-10 años para primer piso). Alternativa: Vender piso después 5-7 años. Plusvalía típica Salamanca: 20-30% (piso de 100.000 se vende a 120.000-130.000). Esto acelera recuperación: 5 años x 7.873 euros ganancia = 39.365 euros ganancia bruta + 20.000 plusvalía = 59.365 euros recuperados. Aún queda 125.500 - 59.365 = 66.135 euros de inversión sin recuperar, pero la plusvalía ayuda.
Consejos
- •Modelo de múltiples pisos es más rentable que uno solo. Con 3-4 pisos, economías de escala bajan costes (gestor centralizado, compras grupo).
- •Plusvalía del piso (aumento valor propiedad) es parte del retorno que no aparece en ganancia neta anual. Factor en valuation.
- •Si viendes después de 5+ años, ganancias están mejor taxadas (ganancia patrimonial, no ganancia ordinaria).
Advertencias
- •Vender después de poco tiempo (<3 años) genera ganancias patrimoniales altísimas (50%+ IRPF). Mejor mantener mínimo 5 años.
Comparación: alquiler turístico vs alquiler tradicional
¿Vale la pena alquiler turístico vs alquiler residencial largo plazo? Alquiler residencial en Salamanca: - Renta típica piso 100 m² Centro: 500-700 euros/mes = 6.000-8.400 euros/año - Costes (mantenimiento, impuestos): 15% = 900-1.260 euros - Ganancia neta: 5.100-7.140 euros anuales - ROI: (5.100 / 125.500) = 4.0% anual Alquiler turístico en Salamanca (nuestro modelo): - Ingresos: 17.850 euros/año - Costes: 5.550 euros - Impuestos: 4.427 euros - Ganancia neta: 7.873 euros anuales - ROI: (7.873 / 125.500) = 6.3% anual Turístico es 57% más rentable que residencial (6.3% vs 4.0%). NUANCES: Ventajas alquiler turístico: - Tarifa 2-3x más alta por día (70 euros vs 22 euros/día en residencial) - Control de ocupación (puedes cerrar en mantenimiento, no estás obligado) - Flexibilidad (vender rápido sin esperar inquilino permanente) - Plusvalía potencial (piso reformado vale más que viejo) - Deducibles fiscales más generosos (servicios, limpieza, reparaciones) Desventajas alquiler turístico: - Costes operativos altos (limpieza, servicios, cambios frecuentes) - Fluctuación ocupación (agosto baja, mayo picos) - Impuestos más complejos (IVA trimestral, más documentación) - Riesgo de daños huéspedes (vs inquilino permanente que "cuida" piso) - Regulación cambia (nuevas normas, mayores requisitos) Recomendación: - Si tienes 1-2 pisos: turístico tiene más sentido (tarifa premium, buena gestión posible) - Si tienes 10+ pisos: modelo residencial es más escalable (menos gestión por piso) - Si tu presupuesto de reforma es alto (35.000+ euros): turístico justificado - Si presupuesto es bajo (5.000 euros): residencial es menos riesgoso
Consejos
- •Combinar ambos modelos es posible. Piso en Centro Histórico turístico, piso en Barrio Oeste residencial (menos volatilidad).
- •Alquiler residencial tiene estabilidad (inquilino de 1-2 años = ingresos fijos). Turístico es variable (incertidumbre ocupación).
- •Residencial tiene menos costes anuales (sin limpieza, menos reparaciones). Turístico requiere más atención.
Advertencias
- •Asumir turístico siempre será 6%+ ROI es error. Competencia crece, tarifas caen. Proyecta conservador (5%).
Factores que influyen en rentabilidad real
Rentabilidad varía mucho según realidades locales y gestión. Ubicación dentro de Salamanca: - Centro Histórico (Plaza Mayor): tarifa 75-85 euros, ocupación 75-80%. Mejor rentabilidad. - Barrio Oeste: tarifa 60-70 euros, ocupación 65-75%. Medio. - Zona Universidad: tarifa 55-65 euros, ocupación 60-70%. Menor. Calidad de gestión: - Propietario atento (fotos profesionales, respuesta rápida, limpieza impecable): ocupación 75-85%, tarifa premium. - Propietario pasivo (malas fotos, respuesta lenta, limpieza mediocre): ocupación 45-60%, tarifa baja. - Diferencia potencial: 20-30% de ingresos. Estacionalidad: - Pico (mayo, septiembre): ocupación 85-90%, tarifa +10% - Normal (enero-abril, octubre-diciembre): ocupación 70%, tarifa normal - Baja (julio-agosto): ocupación 50-60%, tarifa -10% - Muy baja (navidades): ocupación 45-50%, tarifa normal o +15% Competencia: - 2023: ~150 pisos turísticos Salamanca - 2024: ~200 pisos - 2025: ~250+ pisos - Proyección: tarifas pueden caer 10-15% cada 2 años si crece competencia. Eventos locales: - Semana Santa: ocupación +30%, tarifa +20% - Feria de Salamanca (mayo): ocupación +25%, tarifa +15% - Eventos Universidad (convocatorias, conciertos): ocupación +15% - Estos "boosts" pueden sumar 2.000-3.000 euros extra/año. Nicho de huésped: - Parejas (romántico): pagan tarifa premium, ocupan 2-3 noches - Familias (turismo cultural): pagan normal, ocupan 4-7 noches - Nómadas digitales: pagan menos pero ocupan 15-30 noches (alta ocupación) - Trabajadores en proyecto: ocupación larga (30+ noches), tarifa negociada Segmentación inteligente (nómadas + familias + parejas) optimiza ocupación.
Consejos
- •Negocia tarifa con nómadas digitales para estancias largas. +180 euros/mes en lugar de +210 en noctadas cortas, pero ocupación garantizada.
- •Monitorea competencia. Si nuevos pisos abren tarifa baja, tú tienes 2-3 meses para bajar precio o mejorar servicio.
- •Eventos locales son oportunidades. Anuncia específicamente durante Semana Santa, Feria, etc.
Advertencias
- •Asumir ocupación 80%+ es optimista. Realista es 65-75% incluso con buena gestión.